مراسل هيرالد للقرن الحادي والعشرين ، تشانغ شين بكين

بعد مرور 15 عامًا ، ذكر البنك المركزي أن إشارة انخفاض سعر الفائدة في جولة جديدة من قرض الأسهم أثارت اهتمامًا واسع النطاق في السوق.

في 14 يوليو ، قال Zou Lan ، مدير إدارة السياسات النقدية للبنك المركزي ، في المؤتمر الصحفي للإحصاءات المالية في النصف الأول من عام 2023 أنه بسبب التغيرات في علاقة الأسعار مثل عائدات إدارة الثروات وأسعار الفائدة على الرهن العقاري ، تزداد ظاهرة استخدام المقيمين للودائع أو تخفيض سداد الاستثمار الآخر من الأسهم بشكل كبير. اقترح زو لان: "وفقًا لمبدأ التسويق وسيادة القانون ، فإننا ندعم ونشجع البنوك التجارية على التفاوض مع المقترضين بشكل مستقل لتغيير اتفاقية العقد ، أو إصدار قروض جديدة لتحل محل القرض الأصلي."

ينص البنك المركزي على أن هناك ثلاث نقاط جديرة بالملاحظة. أولاً ، اعترف البنك المركزي بضغط السداد المبكر للمقيمين للعمليات المصرفية. والثاني هو التأكيد على أنه وفقًا لمبادئ التسويق وسيادة القانون ، يعتقد العديد من المحللين أن هذا يستبعد إمكانية تقليل سعر فائدة الأسهم بشكل شامل. والثالث هو اقتراح تعديل سعر الفائدة لقروض الأسهم (تغيير شروط العقد) أو بشكل غير مباشر (يتم تغيير القرض إلى القديم).

في سياق الأزمة الاقتصادية العالمية في عام 2008 ، قام البنك المركزي أيضًا بتخفيض سعر الفائدة من القروض العقارية للأسهم. لذا ، ما هو نفس الموقف في عام 2008 ، بيان البنك المركزي يختلف عن وضع عام 2008؟ هل سيكون هناك حقًا رهن عقاري؟ ما هو مسار التنفيذ؟ كيف تؤثر على المشترين والبنوك؟

على عكس عام 2008: تواجه العقارات الحالية والبنوك ضغطًا أكبر

في أكتوبر 2008 ، من أجل التغلب على انخفاض الطلب على سوق العقارات الناتجة عن الأزمة المالية ، نص بنك الصين على أن معدل فائدة قروض الإسكان الشخصية التجارية قد تم تعديله إلى 70 ، وكان معدل الفائدة في الرهن العقاري سريعًا. ومع ذلك ، على عكس عام 2008 ، كان "Songkou" للبنك المركزي وراءه أن العقارات والبنوك تواجه ضغوطًا أكبر.

يوضح تقرير أبحاث Huaxin Securities أنه في عام 2008 ، انخفض حجم المعاملات من الإسكان التجاري ، وانخفضت الزيادة في أسعار المنازل ، مما دفع معدل نمو الاستثمار في التطوير العقاري ، ومعدل نمو المنازل التي بدأت حديثًا وانخفاض منطقة شراء الأراضي ، مما جعل معدل نمو القروض العقارية التجارية يتباطأ بشكل كبير. انخفضت مبيعات العقارات الحالية وأسعارها أكثر وضوحًا ، واستمر معدل نمو البناء وشراء الأراضي في القاع. فقط إن إكمال "المبنى المحفوظ" تحت المستوى العالي من التشغيل. لذلك ، فإن السوق ضعيف عمومًا في العقارات ، والسكان لديهم استعداد منخفض للغاية للاستفادة ، مما أدى إلى انخفاض شامل في البيانات المتعلقة بالرهن العقاري للبنوك.

(مقارنة الضغط العقاري في عامي 2008 و 2022 ، المصدر: Huaxin Securities)

ضغط نهاية البنك الحالي أكبر. في الربع الأول من عام 2023 ، بلغ رصيد القروض العقارية التجارية للمؤسسات المالية 5.39 تريليون يوان ، لكن معدل النمو كان في مستوى منخفض للغاية بالنسبة لربعين متتاليين. في الربع الرابع من عام 2022 ، كان الربع الأول في الربع الأول من العمر -في الربع الأول من العمر -في الربع الأول من العمر ، كان في الربع الأول من العمر. انخفضت 0.3 ؛ كما انخفضت نسبة أرصدة القروض العقارية التجارية إلى رصيد مختلف القروض من المؤسسات المالية. في الربع الأول من عام 2023 ، شكلت نسبة القروض العقارية 24 ، والتي انخفضت بنقاط مئوية من الربع الأول من 2022.

قال قوه يي ، كبير المحللين في وكالة Heshuo ، في مقابلة مع The Business Herald في القرن الحادي والعشرين ، مقارنةً بعام 2008 ، فإن أساسيات التطوير العقاري الحالي وتوقعاتها قريبة من القاع. فقط هي سياسة مالية واحدة لا تكفي لتعبئة تطوير الائتمان العقاري. من الضروري استخدام السياسة التنظيمية العقارية الداعمة لتشكيل "مجموعة مزيج". تركز السياسات الحالية بشكل أساسي على الاسترخاء في تنظيم شراء المنزل في المدن الثالثة والرابعة ، لكن الطلب على شراء المنازل في المدن ذات الثالثة والرابعة قد دخل فترة عنق الزجاجة. في الواقع ، لا يزال الطلب على شراء المنزل في المدن الأولى -لا يزال كافياً.

قال Guo Yi إنه من وجهة نظر مشاعر السوق ، فإن سوق العقارات الحالي "بارد" ، ولكن من منظور المنظمين ، فإن سياسة تنظيم سوق العقارات معقولة -الغرض منها هو تثبيت سوق العقارات ، وليس سوق العقارات النشط. بمجرد الاسترخاء في السياسة التنظيمية للمدن الأولى ، سترتفع أسعار المساكن ، وسوف ترتفع ارتفاع أسعار المنازل في المشكلات المذكورة أعلاه ، ولكنها ستتسبب أيضًا في جولة جديدة من الفقاعات.

هل ستسقط؟ كيف تسقط؟

في 17 يوليو ، تحقق مراسلنا من ضفاف كبيرة في بكين ، قوانغتشو ، ودلتا نهر اليانغتزي. لم تصدر بعد سياسة لتقليل معدل فائدة الرهون العقارية المميتة.

في 16 يوليو ، ذكرت Citic Securities أن بيان البنك المركزي بتقليل أسعار الفائدة على الرهن العقاري كان يشجع التفاوض ، وليس مضطرًا. لذلك ، فإن ملاحظات البنك المتابعة على "إرشادات الحد من القرض" ستكون موجودة في "فترة فراغ". بمعنى آخر ، قد يستغرق الأمر وقتًا للاستمتاع حقًا بفوائد تخفيض القروض. أشارت Zhongtai Securities أيضًا إلى أن إمكانية تخفيض شامل في معدل فائدة الرهن العقاري أقل ، وأن تكون السياسة متاحة.

أخبر عدد من محللي العقارات مراسل هيرالد للقرن الحادي والعشرين أن المقاطعات والمدن المختلفة لها سياسات تنظيمية مختلفة. إن سياسات قروض الإسكان الشخصية وأسعار الفائدة كبيرة نسبيًا. "إن" الحجم -الحجم -كل "" تخفيض معدل فائدة الرهن العقاري أكثر صعوبة.

"لن يتم تخفيض سعر الفائدة لقرض الأسهم في هذه الجولة في عام 2008. ومن المرجح أن يتم التمييز بين سلم الانقسام وفقًا لمعدلات الفائدة على الرهن العقاري المختلفة." أشار Huaxin Securities أيضًا إلى أنه مقارنة ببيان 2008 ، أشار البنك المركزي مباشرة إلى الرهن العقاري الحالي. ومع ذلك ، في ضوء الاختلاف الواضح بين هيكل سعر الفائدة الحالي للرهن العقاري ، وفي عام 2008 ، لا يزال يتعين على البنك الاستمرار في السماح للاقتصاد الحقيقي بتحفيز إصلاح الحيوية الداخلية ، ولن يكون هناك "تعديل واحد -أحجام -كل".

"الآن انتشار الرهن العقاري ضيقة للغاية بالفعل ، وهناك مجال محدود للتخفيض." أخبر بنك تجاري مشترك من طراز STOCK مراسل Business Herald في القرن الحادي والعشرين أنه في الوقت الحاضر ، فإن المساحة المنخفضة للبنك لا تحتوي على مساحة كبيرة لأسعار الرهن العقاري. باختصار ، لدى Danxing مساحة أكبر لتقليل سعر فائدة الرهن العقاري.

"لدى المدن الثالثة والرابعة فرصة أكبر لتقليل سعر الفائدة من قرض الأسهم." قال قوه يي في الوقت الحالي ، وقد منحت المدن الثلث والرابع والخامسة في الوقت الحالي مزايا كبيرة لقروض الرهن العقاري المتزايدة. مستوى أسعار الفائدة في الرهن العقاري هو حوالي 3.8 ، وهو أعلى بكثير من قروض الأسهم. فقط في قروض الرهن العقاري والأسهم التدريجي ، والتعديل المصرفي لسعر الفائدة لقرض الأسهم أكثر مواتية لتقليل سلوك السداد المبكر للمقرض ، والحفاظ على إجمالي قرض القرض ، والدوافع أكبر للعمليات المصرفية.

"إمكانية التكيف على المدى القصير." قال لي يوجيا ، كبير الباحثين في مركز أبحاث سياسات الإسكان التابعة لمعهد قواعد الحضرية في قوانغدونغ ، أنه في البداية ، وفقًا لمبادئ قانون التسويق وتقنينها ، يتم حماية القروض بين البنوك التجارية والأفراد بموجب قانون العقود ، وتوافق القانون بشكل واضح على فترة الفائدة وقروض القروض. ثانياً ، تعمل البنوك التجارية على الغرض من الربح ، مما يقلل من سعر الفائدة من الرهون العقارية الأسهم سيؤثر على عائد أصول البنك. في الوقت نفسه ، في تقييم البنوك الكبيرة المملوكة للدولة ، يتم تعزيز الأرباح وعائدات الأصول. لذلك ، خفضت البنوك دافع أسعار الفائدة قرض الأسهم. ومع ذلك ، لا يتم استبعاد أن بعض البنوك ، وخاصة البنوك المملوكة للدولة مع نطاق واسع من الرهون العقارية الحالية ، تسترشد بالمسؤولية الاجتماعية وتقليل سعر الفائدة من قرض الأسهم من أجل تعزيز الاستهلاك.

كيف تؤثر على المشترين والبنوك؟

بالنسبة إلى "العبيد المنزليين" ، من الجيد أن تقلل الأخبار السارة من أسعار الفائدة على الرهن العقاري ويمكن أن تقلل مباشرة من ضغط الرهن العقاري. وفقًا لـ Citic Securities ، استنادًا إلى مبلغ القرض الذي بلغ مليون يوان وفترة سداد مدتها 30 عامًا ، يتم استخدام طريقة سداد الفوائد المعادلة كمثال. بمعدل قرض مرتفع بنسبة 5.95 من أسعار الفائدة على الرهن العقاري ، يبلغ إجمالي الفائدة حوالي 1.14 مليون يوان. استنادًا إلى أحدث قرض LPR 4.2 سعر الفائدة ، كانت الفائدة حوالي 760،000 يوان ، وتوفير حوالي 380،000 يوان.

ومع ذلك ، تعتقد Zhongtai Securities أنه في عملية المفاوضات والألعاب الموجهة نحو السوق ، مع الأخذ في الاعتبار قدرات سداد الأموال الشخصية ، من المتوقع ألا تكون نسبة قروض الأسهم كبيرة جدًا. للرجوع إليها ، وفقًا لتقديراتها ، كانت نسبة استبدال أسعار الفائدة لقرض الأسهم في عامي 2008 و 2009 أقل من 6 .

بالنسبة للبنوك التجارية ، قد تؤثر الزيادة في معدل فائدة الرهن العقاري على ربح البنك وتتسبب في ارتفاع صافي هامش الفائدة في البنك.

وفقًا لحساب قسم أبحاث Citic Securities في فبراير من هذا العام ، إذا تم تخفيض 25 إلى 50 من قرض الرهن العقاري بمقدار 40 بيصة في الثانية ، فقد ينخفض إيرادات الفوائد السنوية للبنوك التجارية بمقدار 38.8 مليار يوان إلى 77.6 مليار يوان.

في 16 يوليو ، تم حساب الأوراق المالية Zhongtai عند 40 بليلاً و 80 نقطة أساس وفقًا لفرضية 10 ، و 30 ، و 50 من أسعار الفائدة على الرهن العقاري. تبين أن التأثير على هامش الفائدة من البنوك المدرجة كان 0.54 بايت في البوصة-5.38 نقطة أساس ، وتأثير إيراداتها على 0.24 -2.43 على إيراداتها 0.6 -5.5 . من منظور القسم ، تأثير تأثير قرض القرض في الأسهم) من البنوك الكبيرة إلى البنوك الصغيرة ، والبنوك ، والبنوك التجارية الحضرية ، والبنوك التجارية الريفية. يعد بنك Zhejiang Commercial Bank و Bank of Ningbo وبنك نانجينغ وبنك Changshu و Zhangjiagang صغيرًا نسبيًا بسبب انخفاض نسبة القروض العقارية.

ومع ذلك ، يعتقد وين بن ، كبير الاقتصاديين في بنك مينشنغ ، أنه على الرغم من أن "خفض أسعار الفائدة" من قروض الأسهم سيؤدي إلى خسائر الفوائد للبنوك ، خاصة بالنسبة للبنوك المملوكة للدولة مع نسبة عالية من فتح الرهن العقاري ، إلا أنه من المتوقع أن يقلل من ظاهرة السداد المبكرة ، والتي تنص على تخفيض مخاطر السيولة المصرفية والاستقرار.

تجدر الإشارة إلى أن تحليل الصناعة يعتقد أن "القوائم الداخلية" المستقبلية للبنوك ستكون خطيرة للغاية.

استفسر مراسلنا عن الرياح أن توازن القروض الشخصية انخفض لأول مرة منذ الربع الأول من عام 2022. حتى الربع الأول من عام 2023 ، لم يكن هناك اتجاه تصاعدي كبير ، وظل على مستوى 38 تريليون إلى 39 تريليون يوان. أخبر Li Yujia مراسل Business Herald للقرن الحادي والعشرين أن هذا يعني أن الكعكة أصبحت أصغر ، وأن سوق الرهن العقاري دخل "سوق المشتري" من "سوق البائع". في حالة "الأصول أصبحت أكثر فأكثر مهجورة" ، ستسارع البنوك حتماً "لفات داخلية" للتنافس على أصول عالية الجودة مثل القروض العقارية. على سبيل المثال ، سعي للحصول على رهن عقاري ذو أسعار فائدة منخفضة ، أو جذب العملاء الآخرين بأسعار فائدة منخفضة للتعامل مع "نقل الرهن العقاري" ، أو استبدال القروض العقارية بقروض تجارية.

(في الربع الأول من 2019-2023 ، رصيد قرض الإسكان الشخصي ، مصدر البيانات: مراسلون المراسلون على أساس الرياح)

قال لي يوجيا إنه بالإضافة إلى دفع القروض مقدمًا ، فقد كان على قدم وساق في السنوات الأخيرة. وبعبارة أخرى ، على الرغم من أن البنك المركزي الذي اقترح في 14 يوليو لتشجيع البنوك على "إصدار قروض جديدة إلى القرض الأصلي" ، فقد حدث بالفعل هذا "الرهن العقاري" المتنكر (تم إعادة تطبيقه للحصول على قروض أسعار الفائدة المنخفضة للرهون العقارية المرتفعة لسعر الفائدة) ، كما هو مبين في الشكل أدناه.

(في السنوات الأخيرة ، استخدم السكان قروضًا تجارية لاستبدال قروض الرهن العقاري. المصدر: الرياح)

تعتقد Huaxin Securities أن ندرة الرهون العقارية الحالية كأصول ممتازة يتم تسليط الضوء عليها ، وسيكون للبنوك شعور أقوى بالوقاية من "حفر الجدران". بالإضافة إلى ذلك ، فإن تجربة التشغيل في عام 2008 (البنوك الصغيرة -تتمتع البنوك بمزيد من الدافع لتحل محل الرهن العقاري الحالي ، لأنها يمكن أن تحتفظ بالعملاء ذوي الجودة العالية للبنوك الكبيرة) ، مما يجعلها تهبط من أجل الأسهم. ومع ذلك ، من المهم أيضًا الانتباه إلى خصومات قروض الأسهم على الاستقرار والتشغيل المستمر للبنك ، وخاصة ضغوط بنك كبير مملوك للدولة مع نسبة أعلى من أرصدة قروض الإسكان الشخصية لهوامش الفائدة الصافية. ومن المتوقع أن ينتشر خصم الرهن العقاري الموجود في هذه الجولة تدريجياً إلى البنات الكبيرة المملوكة من البنوك الصغيرة والمتوسطة.

أشار كبير الاقتصاديين إلى أن العقارات هي صناعة ذات قدرة مفرطة ، وستواجه الصناعة المصرفية أيضًا فائضًا. ومن المتوقع أن يزداد تركيز الصناعة في المستقبل ، وسوف تنسحب بعض البنوك الصغيرة والمتوسطة من السوق.

كيفية تقليل تأثير معدل الفائدة للرهون العقارية على الأرباح المصرفية؟

قال وين بن إنه يمكنه الاستمرار في التحوط من التأثير على الأرباح المصرفية عن طريق تقليل أسعار فائدة الإيداع وتحسين أدوات العملة الهيكلية.

يعتقد Dong Ximiao ، كبير الباحثين في Zhaochao ، أن البنك المركزي يمكنه توجيه البنوك لخفض أسعار الفائدة على الإيداع ، وزيادة تكاليف الالتزامات ، وتأخير تضييق هامش الفائدة وتراجع انخفاض الأرباح من خلال آليات سعر الفائدة في السوق. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن لبنوك البنوك المركزية دعم البنوك التي انخفضت بعدد كبير من القروض العقارية ولها تأثير أكبر ، ودعم مبادرة تقليل أسعار الفائدة على القروض المصرفية من خلال تدابير مثل تخفيض التوجه الإضافي والتدابير الأخرى.

(ساهم المراسل وو شوانغ أيضًا في هذه المقالة)

لمزيد من المحتوى ، يرجى تنزيل 21 تطبيق تمويل