اسهم هونج كونج فك وهونغ كونغ Finet العمود الآس الأصلي، والماجستير التمويل تجمع. تذكر القراءة اشتراك، تعليق، مثل أوه نقطة
مقدمة:
في الآونة الأخيرة، وأنا أحب عائلتي وأفرج عنه معهد بحوث المجموعة بكين يناير معاملات الإيجار السوق. وفي يناير كانون الثاني مجموع معاملات التأجير السكن مدينة بكين تسدل 19.6 مقارنة بشهر ديسمبر انخفض بنسبة 11.4 في يناير كانون الثاني عام 2018. بعد موسم في يوليو الماضي، بكين استئجار المساكن حجم الصفقة تمت حتى الآن انخفاضا مستمرا في ستة أشهر.
الإيجارات يناير بكين استئجار المساكن سعر الإيجار الشهري لليوان 4533 / وحدات، وسلسلة في ديسمبر 2018 شهدت ارتفاعا طفيفا بنسبة 1.2. ومنذ أكتوبر 2018، وبكين استئجار وظل متوسط السعر في 4500 يوان / مجموعة أسفل، مستقرة كله.
ووفقا لتقارير وسائل الاعلام، أصدرت السلطات الضريبية بكين لوائح جديدة، من يناير من هذا العام، لا يتجاوز دخل الإيجار الشهري 10 مليون دولار، تغيير 2.5 ضريبة، أي ما يعادل نصف فقط من معدل الضريبة الأصلي. لاستئجار شقة في غرفة كبيرة، مثل انكه، بحيرة (00960-HK)، وما إلى ذلك، انخفض معدل الضريبة إلى حد كبير، ولا شك الحد بشكل كبير من عبء الضريبة على الشركات.
ضريبة الإيجار إلى النصف، وشركات تأجير شقة لأهمية
وتجدر الإشارة إلى أن الضريبة الإيجار إلى النصف، وليس لفرض ضريبة، وإنما هي أسعار الإيجار الشاملة.
لأن المزيد من المساكن الإيجار المطلوب لدفع البنود الضريبية الشخصية، بما في ذلك الضرائب الشخصية الدخل، ضريبة القيمة المضافة، والصيانة الحضرية وضريبة البناء ورسوم التعليم ورسوم الدمغة، في ظل الظروف العادية، ومصلحة الضرائب لتبسيط العملية الحسابية، فإنه سيتم تحديد معدل الضريبة المشترك.
يكون هناك اختلاف في محافظات ومناطق الإيجار العائد محافظات مختلفة كبيرة ومتلازمة الضرائب الفردية مختلفة أيضا بعض الاختلافات، ولكن تتراوح عادة من 4 إلى 7.
بعد التعديل الضريبي، في نطاق بكين، لاستئجار المساكن، ودخل الإيجار الشهري (باستثناء الضرائب) في 10 مليون نسمة أو أقل، وفقا لحصيلة 2.5 المفروضة متلازمة، في حين أن إيرادات الإيجار الشهري (باستثناء الضرائب) في 10 يوان، وفقا لحصيلة 4 المفروضة متلازمة. عادة، تأجير الإيجار الشهري من 10 يوان. بالنسبة للغالبية العظمى من المساكن المؤجرة، وتعديل مستوى الضرائب، يمكن أن ينقذ نصف من جميع الضرائب.
لالكستناء، ومجموعة من الإيجار الشهري من 6000 يوان بكين الدائري الرابع من المنزل، وجمع الأصلي من الضريبة هو 300 يوان، والآن تحتاج فقط لدفع 150 يوان.
خلال الأشهر القليلة الماضية أنها متقلبة دائما بكين 4500 يوان سعر الإيجار، وتعديل بعد خصم الضرائب أو أقل من ذلك السعر.
ومع ذلك، قال كبير المحللين في Centaline داوي في تأجير المعاملات في السوق الحالية، وأصحاب المنازل تأخذ المبادرة، المستأجر ليس لها الحق في الكلام، ومعظم المستأجرين لم يختار الضرائب المدفوعة الأجر، استئجار خفض الضرائب له تأثير يذكر على السوق.
وعلاوة على ذلك، فإن دافعي الضرائب العامة ودافعي الضرائب على نطاق صغير، استئجار معدل الضريبة العقارية بنسبة 5 فقط، نصفها 2.5، وتأثير ضئيل على دخل الفرد أو الأسرة. لذلك، لا شيء تأثير الشخصية على السكن، وذلك أساسا استئجار شقة الأعمال. مع تعديلات السياسة الضريبية لتشجيع ودعم تطوير سوق الإيجار.
وفقا لسياسة الحالية الضرائب العقارية، استئجار المساكن لضريبة المبيعات الأجور، ضريبة الأملاك، وضريبة الدخل، وما إلى ذلك، يصل إلى أكثر من 20 من إيرادات الإيجار، ثم النظر في تكاليف إدارة الإيجارات، صافي عائد الإيجار فقط حوالي 2.5. معدل الضريبة من 2.5، أي ما يعادل تقريبا إلى ارتفاع عائدات الصناعة تضاعف، مما يدل على أهمية تطوير الأعمال استئجار شقة.
شهريا إيرادات الإيجار من 30 إلى 60، إيجارات الشقق بكين ما زالت منخفضة؟
خلال السنوات الخمس الماضية، ارتفعت بكين أسعار المساكن المستعملة 14.3، في حين ارتفعت الإيجارات الفجوة 6 فقط بين الاثنين هو واضح. في عام 2017، وارتفعت أسعار أسرع وقت، ارتفعت أسعار المنازل بكين 36 وحتى أعلى من زيادة الإيجار. ولعل ذلك هو أن نرى مثل هذه الفجوة الكبيرة، إلا أن تدع المزيد والمزيد من المطورين متفائل بشأن سوق الإيجار.
إلى بحيرة المجموعة، على سبيل المثال، تم نشر مشروع بحيرة الشقق التاج بشكل كامل في عشرات المدن في جميع أنحاء البلاد، وهناك 5-6 فقط في بكين الآباء ايجار طابق شقة. في المستقبل سوف تتطور لوط جديدة قائمة بذاتها، لعقد الإيجار، ودون النظر إلى الربحية في غضون ثلاث سنوات.
"في التأجير التقليدي تمثل حصتها في السوق 95 في سياق آخر مستهلك للترقية الطلب على استئجار العقارات لا يتم الوفاء بها،" هذا المنطق لتصبح واحدة من بحيرة العقاري الرئيسي الحقيقي متفائل بشأن مستقبل الإيجار طويل الأجل في السوق الشقة.
وبطبيعة الحال، و 15 أعلى من الإيجارات المحيطة الإيجار شقة، تحتاج إلى الخروج مع أكثر "الجافة" من أجل دعم العلامات التجارية الفاخرة.
تماما كما شقة تاج تحتوي على صور لبعض من هؤلاء المستخدمين كلمات: العيش المستقل، والعمل المحيطة، 20-35 سنة، والمتعلمين تعليما عاليا، وارتفاع الدخل، نواة حضرية.
لمشروع Jiuxianqiao، على سبيل المثال، على مقربة من 798، وغالبا ما الذوبان في هذا الشاب تصبح أعلى المزج المحتملة قاعدة المستقبل العملاء. وبسبب هذا، عندما فتح المشروع شقة بارك تاج 798، حضر الضيوف الحدث والغناء في الغالب ريدز، المصور، مدون نوع من الحشد الشباب والعصرية.
ليس من الصعب تخمين، شقة تاج قاعدة كبيرة من العملاء يأتي من هذه المكاتب مشترك في الثقافة صانع، على غرار Jiuxianqiao ولي بحيرة الشقق عبارة عن مجمع صغير من مكتب السكنية والتجارية والداخلية التجارية والسكنية تفعل مفتوحة لتصبح البيئة تاج استئجار شقة ميزة كبرى.
بالإضافة إلى الاحتياجات الأساسية من الراحة والسلامة والراحة وتلبية أخرى، كما توفر الشقق الأزياء والاجتماعي وخدمات إضافية أخرى. خدمة يمكن أن تفعل أي مدى، وتحديد Jiuxianqiao تاج أكثر من 500 غرفة في الشقة مدى السرعة التي يمكن العثور على مستأجرين.
ووفقا للإحصاءات، والبقاء مريحة، الشقة والشقق الأخرى تاج من الحشد، وشكلت إيرادات الإيجار لمدة 30 -60 من الدخل من الأجور. ومع ذلك، وعلى الرغم من شقة الإيرادات يبقى الإيجار الأعمال الصعبة.
وتبين عام 2017، بيانات مزج بحيرة تاج أن متوسط الإنفاق جناح إيجار الاستوديو كان 1650.20 يوان، إيرادات الإيجار هو 2423.00 يوان، من غرفة واحدة دخل الإيجار فقط 46.8 أعلى من تكاليف إيجار غرفة واحدة. ، لا عجب أن الشركات قالت ثلاث سنوات دون ربح وهذا لا يشمل تشغيل والمصروفات الإدارية وتكاليف الموظفين، فضلا عن تحديث للسهم، وهوامش الربح أقل تفاؤلا.
تدريجيا إعادة الرسملة، يمكن أن الشقة أيضا الحصول على أرباح عالية
لأسعار المساكن، بالإضافة إلى الاعتماد على دعم السياسات، والإعمال التدريجي للأصول كبيرة من المشاريع السكنية، هو أيضا وسيلة بديلة للحصول على عوائد عالية.
حاليا، بحيرة شقة في تاج نسبة الوزن في وقت مبكر الأصول ضوء النموذج القائم، وغيرها من تأجير الممتلكات، من 8: 2، وهذا الأخير سوف تزيد تدريجيا نسبة الموجودات الثقيلة، وفي نهاية المطاف نسبة الأصول شدة 2: 8.
ما يسمى الأصول ضوء العلامات التجارية والنماذج أساسا نقية مخرجات تستند إدارة العمليات، وعقد الإيجار هو 10 سنة، وهامش المطلوبة للسيطرة على أكثر من 35، 12-15 من الهامش، وبالتالي ارتفاع تكاليف متطلبات الرقابة، مثل مزج بكين تاج Jiuxianqiao، وشيامن تاج مزج التكنولوجيا الفائقة متجر حديقة وهلم جرا.
الأصول ضوء باعتباره الوسيلة الأساسية للتخطيط المبكر للشقة ولي العهد، في الحصول على مشروع أسرع من وسائط أخرى. قبل وضع الأصول ضوء عملية، التاج يمكن تسريع في تخطيط شقة وقت قصير، وتطوير أسواق جديدة، والحصة السوقية مكاسب، وبالتالي توسيع تأثير العلامة التجارية للشقة التاج.
نموذج الأصول الثقيلة الاكتفاء الذاتي، بما في ذلك بحيرة المشروع واكتساب خصائص الدخل ذات جودة عالية. مثل يوليو 2017 بحيرة على الوصول إلى الأراضي الريفية 475 مليون يوان قو باوشان مقاطعة شنغهاي، سعر الاغلاق أرضية 16800 / متر مربع، ومساحة البناء 28300 متر مربع، وعلم أن الأرض في تخطيط المستقبل للشقق الإيجار على المدى الطويل على أساس مشاريع تجارية متكاملة.
بينما في نموذج الأصول الثقيلة، والشقق الإيجار طويلة الأجل للايجار بالإضافة إلى تغطية تكاليف تجديد، ولكنها تحتاج أيضا لتغطية تكاليف شراء أو الحصول على، فترة الاسترداد هو أكثر بكثير من نموذج الاصول الخفيفة. ومع ذلك، ويرجع ذلك إلى الأصول الإجمالية باهظة تصل إلى 70 (35 الأصول فقط الضوء)، وبالتالي فإن العائد على الأرباح على المدى الطويل أيضا ميزة.
هناك أكثر الاعتبارات الهامة ينبغي أن يكون التقدير من أرضهم، وكذلك مبادرة مشروع الاكتفاء الذاتي في الديكور، والخدمات المساندة الأخرى.
في المستقبل المنظور، ستواصل ولي بحيرة الشقق لزيادة لمشروع ذات جودة عالية، وحتى تأجير شراء الأراضي لزيادة نسبة المشاريع الأصول الثقيلة، وبالتالي تحسين عقد الإيجار شقة الدخل.
خاتمة
وعموما، فإن مستقبل الشقق الإيجار على المدى الطويل لن مجرد منافسة بين حجم، وكيفية تحسين القدرة التشغيلية، وكيفية السيطرة على التكاليف، وكيفية الحفاظ على صورة جيدة العلامة التجارية هي جيدة لمفتاح الشقة لكسب الإيجار على المدى الطويل.
بالطبع، بالإضافة إلى قضية رأي عام اللوم بكثير من البيئة المعيشية والسكن وتجارب أخرى خارج الشقة تأجير أيضا يواجه المشتبه بهم على دفع ما يصل الإيجار، والغش الإيجار الائتمان وغيرها من الرسوم. سواء تعديل الضرائب، أو شدة نسبة الموجودات تعديل لأسعار المساكن، لدخول صناعة تأجير شقة، والربح لا ينبغي فقط، ولكن أيضا يجب أن تأخذ في الاعتبار أن القصد الأصلي من خدمة الجمهور.
الكاتب: لي Zhangxiang
تحرير: Liyu تشيان
