W

inshang

مقدمة

ذهب العصر الذهبي ميناء المدينة؟

المصدر | عناوين العقارات التجارية (ID: Dtoutiao)

الكاتب | تشانغ ون جينغ، سوزان (محللي الصناعة)

"هذا هو قليلا مثل 'عاصفة'، والعوامل الخارجية، مع اندلاع العوامل المحلية، ولكن هذه الموجة لن تكون أكبر من ذي قبل، من الصعب القول."

أمس المؤتمر النتائج المؤقتة والاستثمار وارف عقارات عقارات المحدودة رئيس المدير الإداري ستيفن نغ هذا المقطع، على نطاق واسع.

رصيف من النصف الأول من 2019 أرباح، يمكن أن يرى، فترة، وتعمل الدخل والأرباح بنسبة طفيفة بلغت 4.2، 6، ولكن الربح العائد لمساهمي انخفض بنسبة 31 على أساس سنوي ولكن.

مجرد إلقاء نظرة على الاستثمار العقاري في النصف الأول من هذا العام، كانت مشتري المنازل مستودع الإيرادات كولون والأرباح التشغيلية بنسبة 4، لHK $ 7433000000 وهونج كونج 6591000000 $. من بينها، وارتفعت إيرادات الإيجار الإجمالي ميناء المدينة للتسوق وجهت المراكز التجارية ومباني المكاتب 73 الإيرادات و 76 من الأرباح التشغيلية.

لكن تايمز سكوير، بلازا هوليوود، انخفضت الأرباح على أساس سنوي، وأوضحت الشركة أن سوق التجزئة بسبب المنافسة الشرسة وضعف الاستهلاك سوف يؤثر.

مرفأ المدينة، لا يزال وارف "معظم مربحة" الأصول. ولكن في "عاصفة كاملة" من ذلك، فإنه يمكن أن يكون تم الاستبداد إلى الأبد؟

01

من قفص الاتهام مستودع لمعظم MALL الاستبداد في آسيا

يقع مرفأ المدينة، تسيم شا تسوي، هونغ كونغ في شبه جزيرة كولون.

في عام 1886، بالتعاون مع شاطر جاردين ماثيسون، أسس وارف. في مسقط اليوم مرفأ المدينة، وارف خطة التطوير الأولية، وليس لبناء مركز تجاري، ولكن قفص الاتهام مستودع.

"في ذلك الوقت، فإن الكثير لم تتطور بعد، وهناك الكثير من الأراضي لمحطات بناء مستودع، والبحر برو العميق، يمكن متوقفة السفينة، ويقع في مكان مثالي في مستودع بناء قفص الاتهام." البر الرئيسي وهونغ كونغ والعلماء وثقت الحال في الكتاب.

الاحواض مستودع، احتفظت أواخر 60s من القرن الماضي. في هذا الوقت، والأراضي التجارية والسكنية الحضرية في هونج كونج نادرة على نحو متزايد، وإعادة بناء المباني التجارية، وأصبح هذا الاتجاه. من ناحية أخرى، طريقة الشحن في هونغ كونغ لديها أيضا شهد عدة تغيرات في عصر الحاويات، وتراجع مستودع التقليدي.

رؤية تغيير فوري، وارف أدركت أخيرا أن عقد الذهب، مستودع يستخدم القيام به، مبالغة. ثم، في عام 1962، الأصلي بيير واحدة وارف إعادة الإعمار 4 الطابق محطة المحيط. 3 مارس 1966، تم افتتاح محطة المحيط. بنيت في نفس الفترة، فضلا عن هونج كونج فندق ومركز المحيط.

المحيط الطرفية، جنبا إلى جنب مع المحيط الحق في كل المباني الشاهقة، هو مدمن نهاية الوسطى، هونج كونج المزدحمة CBD أفق. هنا فقط يمكن للمكتب الذهاب والاياب، ولكن لم يتوقف الناس تيرة سارع للمركز.

وارف، ورأى بعد حقبة أخرى من الفرص. 1970s في وقت مبكر، وجاءت "خطة هاربور سيتي" للخروج. والتي استمرت أكثر من عشر سنوات، واستكمال كبير، "أنجح مركز آسيا واسع وشامل الأعمال". هذا الخروج.

وتظهر الاحصاءات ان "مساحة الموقع ميناء مدينة كوانتا 430،000 قدم مربع. خطط لبناء 5 منازل فخمة وثلاثة مباني المكاتب، واثنين من فنادق فخمة وثلاثة طبقات من مركز تجاري ضخم وتحسين المرافق الترفيهية ...... كلها بناء 17 طابقا ...... تنصهر. "

المصدر: وارف المجموعة التقرير السنوي 2000، رسم: عناوين العقارات التجارية

في هذه المرحلة، وتاريخ ولادة هذه مدينة الميناء إلى الأمام إلى ما يقرب من مائة سنة، بالإضافة إلى بدعم من جينتشو يي وماثيسون وبالإضافة إلى ذلك، عصر الحظ لا غنى عنها على قدم المساواة، والمنفعة مباشرة ازدهار هونج كونج اثنين العقارات:

• تدفقات الأموال الساخنة، وسوق الأسهم ارتفعت والعوامل المواتية أخرى لتحفيز تطوير المدن الجديدة، 1968، هونغ كونغ العقارات تتكرر الازدهار. رصيف استبدال اتجاه الأعمال الرئيسي، تصبح العقارات المهيمن.

• النمو السكاني المستمر والازدهار الاقتصادي والاصلاح والانفتاح سياسة الصين، بدأت في عام 1975، هونغ كونغ العقارات ذروة تظهر للمرة الثانية، وبلغت ذروتها في أوائل عام 1980. في هذه المرحلة، وارف سهلة لسيده "قطب الشحن الصينية" الأسرة باو، مع التركيز على التطوير العقاري في العاصمة.

في هذه العملية، بالإضافة إلى دورة صعود وهبوط دورية عن كثب في الاقتصاد وسوق العقارات، وهونغ كونغ استقرار السياسة الخارجية، الاستفادة من الأدوات المالية، مع سيطرة أقل وأكثر من ذلك بل هو أيضا سمة رئيسية.

العقارات التجارية هي صناعة كثيفة رأس المال نموذجية، والاعتماد على الأموال المحدودة الخاصة بهم، فمن الصعب كما أجمع. الاستفادة من أموال الآخرين، والطريقة الأكثر شيوعا هو أن الائتمان المصرفي، وقدم قطب الشحن باو يو تحديدا بسبب الدعم الكامل من HSBC، كان أسطولها قادرة على توسيع أضعافا مضاعفة وكسب النصر الاستحواذ آخر ارف ويلوك.

02

المملوكة البريطاني العاصمة الصينية إلى التراجع، ميناء مدينة تهيمن

عندما Kaimennake مرفأ المدينة، إصلاح البر الرئيسى للصين وفتح ماسامورى. وذلك الوقت في هونغ كونغ، وبسبب الركود الاقتصادي العالمي إلى حالة ركود، وظهرت مشاكل المستقبل، والتاريخ سوف تدفع مرة أخرى هونغ كونغ إلى نفر لرأس المال في مواجهة هذا الاختيار.

مع تعميق المفاوضات بين الصين وبريطانيا، والعاصمة البريطانية تفكر في الإقلاع عن التدخين تدريجيا، وهنري فوك، "قطب الشحن" باو، لي كا شينج شركة الصينية المملوكة من هو متفائل بشأن مستقبل هونج كونج.

باو، أخذ لي كا شينج في نفس الوقت نزوة إلى أيدي جاردين ماثيسون وارف، وصناعة الشحن السابقة في الانتقال من التفكير في الهبوط، والتي تسعى إلى توسيع نطاق. بعد عبة متعددة، في عام 1980، وقعت وارف في نهاية المطاف في أيدي باو، لي كا شينج هو الحصول على واحدة من "الاربعة الكبار ماثيسون" هوتشيسون وامبوا.

وسائل العمل أن الصين تحل تدريجيا محل العقارات المملوكة البريطانية الحقيقي المملوكة هونج كونج لتصبح عنصر تحكم جديد منها. ومنذ ذلك الحين، ومدينة الميناء في عصر "الشحن قطب".

وفي عام 1984، تم نشر "البيان المشترك" بين الصين وبريطانيا، والتي تحدد ترتيبات تأجير الأراضي هونغ كونغ. مما لا شك فيه، وهذا المطورين هونغ كونغ أن أكل الطمأنينة، نهاية الانكماش لمدة عامين في مجال العقارات لصالح الانتعاش.

خلال هذه الفترة، والنشاط هونغ كونغ سوق العقارات، وأسعار، وارتفاع الإيجارات والمطورين الكنز بنشاط. وتظهر الاحصاءات ان في عام 1988 في ذروة هونج كونج جميع أنواع المعاملات العقارية لشيدر إلى 356000، منها 67000 بيع وشراء عقود، بنسبة 101 و 124 عما كان عليه في عام 1984.

أسعار الأراضي أيضا سوف تبعا لذلك. في عام 1988، ومتوسط ردة في المبنى الجديد هونغ كونغ في المناطق الحضرية إلى 1500 يوان لكل قدم مربع، بزيادة 138 مقارنة مع عام 1984. مشاريع التطوير العقاري على نطاق وينمو، الأموال اللازمة لقطاع العقارات أصبح كبير ومتزايد.

الحجم وهناك عدد كبير من المشاريع الصغيرة والمتوسطة شركات التطوير العقاري تدريجيا يتم القضاء عليها، في حين أن 10 على نطاق واسع، وقوة الشركات العقارية، والاستمرار في عمليات الاستحواذ والاندماج وعلى وشك أن تصبح القوة المهيمنة في السوق، وارف لافت.

ووفقا لهونغ كونغ حكومة إحصاءات لحساب المساحة الأرضية الإجمالية، وتعمل في مجال التطوير العقاري في أكبر 10 مجموعات في 1994-1996 حصتها في السوق من 52 على التوالي، 56، 63. ومنذ عام 1981، لا يمكن لمطوري كبير جديد اقتحام هذا المخيم.

تسليم بشدة وارف بنيت في تايمز سكوير، في نفس الوقت شرعت في "خطة إعادة الإعمار" هاربور سيتي:

• سيتم بناؤها واحد أو اثنين العقارات السكنية باعتبارها من طابقين 36 طوابق برج بوابة، واكتمل في عام 1994؛

• اثنين، وموقع من ثلاثة العقارات السكنية للتنمية العمرانية إلى ثلاثة الصف المساحات المكتبية واكتمل في عام 1999.

اثنان إعادة الإعمار، على التوالي رصيف زيادة 1.13 مليون قدم مربع من العقارات المكتبية و 2.7 مليون قدم من المكاتب والمتاجر. وفقا لإحصاءات عام 1998 محفظة الاستثمار العقاري وارف لديها ما يصل الى 9507000 قدم مربع، مقارنة مع خصائص سواير.

وارف "شا تسوي الملك" الملكية مرة أخرى تعزيزه. هذا، بلا شك، مرفأ المدينة، وهونغ كونغ وآسيا الدوائر التجزئة تهيمن في وقت لاحق، زرعت في إشارة حاسمة.

وجدت الولايات المتحدة خبراء العقارات هويت تقلب تحقيق عملية التغيير 103 عاما من صناعة العقارات التي من فترة من الازدهار إلى الانخفاض الذي شهدته مجموعه من 5-6 مرات. وهذا هو حوالي 20 سنوات لتكون دورة كاملة.

وسيكون لكل دورة يؤدي إلى المزيد من الشركات للخروج من السوق، وتقلبات تركيز صناعة المصاعد، سوى عدد قليل من الشركات يمكن الاستفادة من القانون والتغلب عليها عدة مرات هذه الصناعة التقلبات.

لمزيد من التركيز فقط صناعة الزيادة، لديهم فرصة للحد من شدة المنافسة في هذه الصناعة، وبالتالي كسب هوامش أعلى، وزيادة الربحية.

هونغ كونغ التوريق العقاري بعد موجة من 1970s، والإسراع في تشكيل هيكل السوق احتكار القلة. إدارة مركزة للغاية، ودرجة منخفضة من تهديد المنافسة في السوق، رئيس المشتركة للمجموعة بعضها البعض لتشكيل "منطقة الراحة" مدينة الميناء لأكثر من 20 عاما.

بعد مدينة الميناء، والعقارات في هونغ كونغ العقارات التجارية لم يعد مذهلة في كل شيء، لا هو معرفة محظوظ أو الأسف.

في القرن 21، قام أعمال التجديد خارج من وقت لآخر في مرفأ المدينة، على طول الطريق إلى المكاسب الأداء في جميع المجالات. في عام 2012، وبيتر وو تهمة وارف 30 ذكرى خارجيتها أعلنت:

"مدينة الميناء وساحة تايمز سكوير في على مدى العقد الماضي سجلت مبيعات التجزئة في معدل النمو السنوي المركب 20 ، وهي نسبة أعلى تسعة نقاط مئوية من تجارة التجزئة هونغ كونغ. "

2017، مدينة الميناء وارف المجموعة، وميدان تايمز وغيرها من المشاريع العرضية، لم اهتزت هيمنة هاربور سيتي.

2018، مدينة الميناء ارتفعت مبيعات التجزئة بنسبة 24 ، كان بعيدا أعلى من متوسط السوق هونج كونج نموا بنسبة 9 من حيث القيمة الحقيقية دائما الرقمي وصل الى مستوى جديد من أكثر من HK $ 37000000000 أي ما يعادل المتوسط اليومي لأكثر من HK $ 100،000،000 .

في الواقع، تضمن نمو ميناء المدينة "الملائم" لحظة من الدوائر العقارية من الصعب تكرار. ولكن حراسة صناعة القديمة من مدينة الميناء، فقد كان قادرا على الهيمنة إلى الأبد؟

أبريل 2019، أصدرت UBS قال تقرير بحثي انها تتوقع 2018-2021 بين ميناء المدينة استئجار سنوي مركب بلغت نسبته فقط 3-4.

". في تراجع السوق، فمن السهل أن ننظر إلى الوراء، ونظرة إلى المستقبل دائما صعبة" وقال ستيفن نغ.

وطبع هذا المقال بإذن والنصوص والصور ينتمي إلى المؤلف الأصلي

اندلعت طبع، وتقديم، والخبر، لمناقشة التعاون

الاتصال شياو بيان: winshangxb

الوقت: 5-7 سبتمبر 2019

الدولة: الصين تشونغتشينغ الدولية الباندا اجتماع مركز