• الكاتب: عندما شو / قناة الدقيقة عدد الجمهور: qspyq2015

• هذه هي الدائرة الأولى من الأصدقاء تشين شو 1562 انطلاق الأصلي المقالات

نوفمبر قبل اليوم الأخير من هونج كونج السقيفة الفاخرة التي تباع للHK 522 مليون $، أو حوالي 105000 دولار هونج كونج للقدم المربع الواحد أن سوبر 960،000 يوان لكل متر مربع ان تحديد دوران سجل دوبلكس فاخرة الآسيوية.

في سبتمبر، قرر اجتماع مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي أن، اعتبارا من بداية الربع الرابع من عام 2017 لخفض ميزانيته العمومية. في الواقع، لقد تم اقتراح "قائمة قطع" هذا القرار في وقت مبكر كما هو الحال في أبريل 2017، في يونيو 2017 (أي عام ارتفاع 2) وقت، كما كشف في السوق مرة واحدة. الآن وقد أعطيت مجتمع الاستثمار "انخفاض شكل" وقح تقليص الذي دعا QT (الكمي تشديد) والسنة QE (QE)، على التوالي.

على الرغم من أن QT بالفعل معروفة على نطاق واسع، ولكن في سبتمبر، عندما أعلن الجدول في الوقت الحقيقي يتقلص، أو لم يتسبب في حالة من الذعر صغير في سوق هونغ كونغ. طباعة من الاهتمامات الرئيسية هي ضعف تأثير "الجدول يتقلص معدل + الفائدة" ما إذا كان الدولار سوف تزيد من تعزيز، وتأثير أسعار الأصول في الأسواق الناشئة، ومن ناحية أخرى، رفع أسعار الفائدة إلى حد ما، ورفع أسعار الفائدة في السوق في هونغ كونغ وبالتالي يخترق هونغ كونغ فقاعة سوق العقارات.

منذ عام 2008، لجأت الحكومة إلى مجموعة متنوعة من خدعة حار العقارات، ومضاعفة من رسم الطابع ورسم الدمغة على شراء ليعزز إلى حد كبير من السكان غير الدائمين، من اصلت القروض المركبة التكتيكية الخفيفة لتشديد، والتي تتطلب البنوك إلى اتخاذ المزيد من صرامة للمشترين من اختبارات التحمل ... ... نحن غير قادرين على عكس فعال الزخم القوي لأسعار العقارات خاصة. وQT ورفع سعر الفائدة من الولايات المتحدة، لن تكون القشة الأخيرة، لذلك الأسعار تحت ضغط؟

للإجابة على هذا السؤال، فإنه ليس من السهل. هنا على الأقل في حاجة لتوضيح بعض الأسئلة:

• إذا كانت الولايات المتحدة سوف تنغمس أقوى الدولار على طول الطريق؟

• العقارات هونج كونج الحقيقي ما إذا كان هناك حقا فقاعة ضخمة؟

• QT وعما إذا كان لأسعار الفائدة رفع تؤثر حقا أسعار العقارات في هونغ كونغ، التي تجري ما هي الآلية؟

استمرار قوة الدولار ليست بالضرورة

للطباعة مخاوف مبررة حول أسعار الأصول، ولكن ما إذا كان الدولار سوف تكون قوية على طول الطريق، فإنه لا يزال غير معروف.

نحن بحاجة إلى ملاحظة بعض الحقائق مثل هذا:

 أولا، من ديسمبر 2016 مجلس الاحتياطي الاتحادي لرفع أسعار الفائدة ثلاث مرات حتى الآن، ولكن مؤشر الدولار بشكل مستمر Zoubian، نفي من 103.21 على طول الطريق إلى بداية سبتمبر، 91.35، انخفض بقدر 11.49.

 ثانيا، موقف ترامب مقابل الدولار الأمريكي، من الأصل لتشجيع الدولار القوي، عبروا لدعم ضعف الدولار.

 ثالثا، على الرغم من أن الولايات المتحدة لأسعار الفائدة رفع ثلاث مرات حتى الآن من نهاية العام الماضي، ولكن معدل الولايات المتحدة ارتفعت عائدات 2 سنة الأساس مجرد تعويم الصغيرة، وارتفاع أقل من نقطة ارتفاع 1 معدل (0.25 نقطة مئوية)، في حين أن الولايات المتحدة 10 العليا عائدات الديون حتى الآن ترفض بأعجوبة من نهاية العام الماضي، من 2.4443 في نهاية ديسمبر 2016 انخفض إلى 2.0387 في المئة في سبتمبر.

كانت الحكومة الامريكية أو مجلس الاحتياطي الاتحادي أرسلت "المنتخب الوطني" إلى سوق المال السيطرة وسوق الأسهم؟ أنا لا أعرف هذا. ولكن هذه الحقائق الثلاث، أن تعجب رئيس الاحتياطي الفيدرالي ييلن (جانيت يلين) القدرة على التحكم في السوق المتوقع . وكانت قادرة على اتخاذ إجراءات الفني لأسعار الفائدة رفع في نفس الوقت، وذلك ببساطة عن طريق إدارة التوقعات، وذلك على ضعف الدولار سيبلغ، العائد على السندات أسفل النتائج. وليس من المبالغة أن نقول إن المكاسب العالمية سوق الأسهم منذ نهاية العام الماضي، وهناك أكثر من نصف مديري الصناديق أعطى ييلن هدية.

على افتراض أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا تزال تتبع الطريق في العامين المقبلين عملية تقلص الجدول، أننا لا قلق جدا QT وأسعار الفائدة المفرطة تأثير على أسعار الأصول المالية (وبطبيعة الحال، من أجل تحرير كامل الأثر غير ممكن).

العقارات كفئة أصول مهمة في الأسواق الناشئة، من وجهة نظر التحليل، تسببت QT وأسعار الفائدة على الدولار ارتفعت، وبالتالي فإن تأثير أسعار العقارات في البلدان الناشئة، على الرغم من أن هناك إمكانية لهذا التأكيد، ولكن على الأقل لم يكن لبعض الوقت الماضي حددت اتجاهات السوق.

أسعار المساكن في هونغ كونغ لم رغوة الرئيسية

بالإضافة إلى عامل الدولار، وأكثر قلق المستثمرين من هونغ كونغ عن يضطر هيئة النقد لمتابعة بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى رفع أسعار الفائدة، مما يخرق فقاعة الإسكان هونغ كونغ. هذا القلق هو معقول، لأن يرتبط هونغ كونغ نظام سعر الصرف، الوسائل التي سعر الفائدة القياسي في هونغ كونغ يجب أن يتبعه سعر الفائدة القياسي لمجلس الاحتياطي الفيدرالي.

أكثر مثال واضح في عام 2008، مجلس الاحتياطي الاتحادي منذ يناير أسعار الفائدة 2008 قطع سبع مرات على التوالي، وذلك أن سعر الفائدة القياسي انخفض من 4.25 في ديسمبر 2007 إلى 0.25 في عام 2008، هذه الفترة، قامت هيئة النقد التقطت وتيرة، وسعر الفائدة القياسي من 5.75 بحلول نهاية عام 2007، وتقع من 7 مرات، و 0.5 في نهاية عام 2008. ومن وقت الإعلان عن الرأي، وبعد سعر الفائدة المقبل لمجلس الاحتياطي الفيدرالي سوف يتم تعديلها وفقا لذلك.

| المصدر: WIND

إذا كنت تريد أن تقلق بشأن QT وأسعار الفائدة سوف ثقب فقاعة الإسكان في هونغ كونغ، في ظل الافتراض بأن هونغ كونغ العقارات وقد تم في أواخر الرغوة.

ومع ذلك، على الرغم من أن سعر هونج كونج مكاسب في السنوات الأخيرة، هو في الواقع عالية يبعث على السخرية الضغط كبار المشترين، ولكن أسعار المساكن في هونغ كونغ في هذه المرحلة قد لا تكون فقاعة كبيرة.

اهالى هونج كونج يحبون دائما لوضع الأسعار الحالية والوضع بعد عام 1997، وأحضر السارس 2003 التباين. ثم قال تضاعفت أسعار المساكن في هونغ كونغ خلال السنوات القليلة الماضية، كم مرة، وكسر مرارا وتكرارا على ارتفاع في عام 1997. فيما أكد الرئيس التنفيذي لهونج كونج الجديد، وهونغ كونغ الشباب المنزل مشكلة يصعب حلها ...... ولكن من جهة نظر الاستثمار، ما زال علينا أن نحترم حقيقة أنه، مع البيانات والمنطق إلى الكلام.

أسعار المنازل هونغ كونغ في هذه المرحلة قد لا يكون فقاعة كبيرة، ويرجع ذلك أساسا إلى الجوانب التالية:

أولا، هونغ كونغ الحالية في فترة نادرة في تاريخ سعر الإيجار من عائد أعلى بكثير من معدلات الرهن العقاري. الحالات الحقيقية، إذا كان استخدام البنك العقاري، يمكن أن تفعل الكثير من العقارات "لرفع الايجارات ل" . حتى هذا العام، وبلغت أسعار ارتفاعا جديدا في القرص الجديد، إذا المشترين لشراء منزل للإيجار، أساسا يمكن القيام به "لالإيجارات رفع ل".

هذه النتيجة هي ما يقرب من 10 عاما، وذلك بفضل البيئة العالمية أسعار الفائدة منخفضة، على الرغم من أن الولايات المتحدة ابتداء من عام 2015، تم رفع أسعار الفائدة بعد التسونامي المالي، ولكن بعد ذلك بعامين، ومعدل الرهن العقاري هونغ كونغ لا يزال أعلى مما كان عليه قبل الأزمة المالية هو أقل بكثير.

وثانيا، فإن عبء الرهن العقاري على أسر الطبقة المتوسطة في هونغ كونغ، مقارنة مع 80 في القرن الماضي - في 1990s هو أقل من ذلك بكثير. من حيث الدخل، على الرغم من ارتفاع الأسعار ليست صغيرة، ولكن الإحصاءات الرسمية الحكومية، في عام 2016، وهونغ كونغ شهري المحلي المنزلية متوسط الدخل من 25000 $، أي بزيادة قدرها 45 في المئة مقارنة بما كانت عليه قبل عقد من الزمان. إذا كانت وحدات فردية للعرض، هناك حوالي 213 مليون شخص يعيشون في المساكن العامة، ويعيش 116 مليون شخص في شقق (الشقق ملكية المنازل التي تمولها الحكومة)، بالإضافة إلى 390 مليون شخص يعيشون في مساكن دائمة الخاص - وهذا هو، وتقدم الحكومة للجمهور أو السكن المدعوم لمدة نصف تقريبا من السكان.

من حيث وحدة الأسرة، في هونغ كونغ، 1220000 ملكية المنازل في الأسر المحلية، نحو ثلثي ليس لها أي دفع الرهن العقاري أو سداد القرض دون دفع. المستأجرين تضطر لدفع أقساط الرهن العقاري أو سداد القروض (بما في ذلك أولئك الذين يعيشون في سكن خاص وملكية المنازل)، ودفع الشهري الوسيط هو HK $ 9500، كان متوسط دفع الرهن العقاري وسداد القرض إلى نسبة الدخل 18 فقط .

إذا ما أمعنا النظر، ثم، التي المتوسط ونسبة متوسط الدخل النسبية للمنزل المعيشة في مستأجري المساكن الدائمة الدفع الشهري الخاص HK $ 10500 و 19 على التوالي. في عام 2011، هذين المؤشرين هو HK $ 8000، و 20 على التوالي.

وتشير البيانات المذكورة أعلاه أنه على الرغم من ارتفاع أسعار العقارات هونغ كونغ أعلى بكثير من زيادة الإيرادات، ولكن الأسر هونغ كونغ الاشتراك الشهري إلى نسبة الدخل هو في الواقع في الانخفاض. هذا الوضع أدى إلى ثلاثة أسباب: أولا انخفاض بيئة أسعار الفائدة. في المرتبة الثانية اقتصاد هونج كونج في السنوات الأخيرة للحفاظ على النمو الجيد، وزيادة الدخل. ثالثا، هيئة النقد يفرض على البنوك لتشديد في السنوات الأخيرة LTV، حتى أن عدد القروض إلى السوق بشكل عام من 70 إلى 90 قبل إدخال خدعة حار، يقتصر إلى 60 أو أقل من ذلك. من وجهة نظر البنك، ارتفع مشتري المنازل الدفعة الأولى إلى حد كبير، في الواقع، ارتفع أمن القطاع المصرفي في هونغ كونغ إلى حد كبير.

ثالثا، الودائع المجتمع هونغ كونغ وفيرة لا يزال. اعتبارا من نهاية يوليو 2017، وهونغ كونغ المصرفية ودائع العملاء النظام حتى HK $ 1250000000000 في عام 2001، عندما تكون قيمة فقط 3.4 تريليون HK $. 2017 قيمة 4.5 مرة في عام 1997. إيداع HK $ 12500000000000، وإذا كان النظام المصرفي، وهو ما يكفي لشراء جميع العقارات في هونغ كونغ وجود فائض. وهذا يدل على البيانات التي عائلة هونغ كونغ لا يضع المال في الواقع في العقارات بالكامل. وعلى الرغم من اهالى هونج كونج يشكون من أن الأسعار مرتفعة جدا، ولكنها ليست غير عقلانية هرع لشراء شراء شراء، ولكن الصمود، فإنه يمكن أن يقال لا يزال عقلانية تماما.

كثير من الناس قد نسأل، إذا لم يكن هناك فقاعة في أسعار المساكن هونغ كونغ، لماذا لا يشعر ارتفعت أسعار المنازل هونغ كونغ القدر من السوء؟ ولماذا مثل هذا التفاعل الناجم عن مجتمع هونج كونج، اعتبر اثنان الرئيس التنفيذي التوالي وضع القضية على الطاولة؟

أولا، أسعار المساكن في هونغ كونغ هو في الواقع زيادة كبيرة، ولكن الزيادة المحددة كيف المشاعر، وتعتمد أيضا على الفترة التي بالمقارنة مع تاريخ هونغ كونغ.

هونغ كونغ مؤشر Centa-مدينة وهو مقياس ممثل أسعار العقارات هونغ كونغ. أكتوبر 1997 (عشية الأزمة المالية الآسيوية)، وقيمة مؤشر 100.85. في عام 2003 (فترة SARS)، وقيمة مؤشر 31.34. وبعبارة أخرى، إذا كان في أكتوبر 1997 لشراء أصحاب العقارات إلى مايو 2003، أسعار وعموما أصولها انخفضت 69.

في مايو 2012، بعد اندلاع الأزمة المالية العالمية ثلاث سنوات ونصف، في ظل كمية تطرفا عالمي واسع للمحرك، ارتفع مؤشر Centa-مدينة فقط إلى 102.28، ويقترب من مستوى 1997 للمرة الأولى. لذلك، عشية الأزمة المالية الآسيوية، والناس شراء العقارات، والمساواة تغيرت أيدي منذ 15 عاما بعد المباني organic'll.

وقال ذلك، وكثيرا ما سمعت كبار السن في هونغ كونغ، لا شراء العقارات - ل معظمهم من ذوي الخبرة شخصيا هونغ كونغ تراجع سوق العقارات، في اعتقادهم، لا تدخل في سوق العقارات. لكن الشباب في هونغ كونغ بعد 80 أو بعد 90 نادرا ما يقول ذلك. لأنه عندما وقعت الأزمة المالية الآسيوية، فهي ليست الكبار، لم أكن شخصيا شهدت سوق العقارات انخفضت.

عندما أخذت هذه المجموعة من الشباب في المجتمع، مجرد حقبة أخرى بعد السارس بعد عام 2003، وأسعار المساكن في أدنى حد. عندما يكون لديهم القدرة على أن يكون الرهن العقاري، وبدأت أسعار المساكن أن يتعافى تماما وبعد ذلك واجهت الأزمة المالية، وأسعار العقارات تقريبا أي انسحاب لائق.

لا سيما إذا كان 2003 شخص شراء العقارات، لعام 2012، وارتفعت أصولها بنسبة 3.26 مرة. 2017 يوليو، ارتفع مؤشر إلى 154.31، ارتفع سعر بنسبة 51 على أساس مايو 2012!

هكذا بعد لم تشهد 80 أو 90 هونغ كونغ تراجع سوق العقارات، فهي أكثر إثارة للإعجاب ولكن "أكثر من ذلك أكثر تكلفة، وأكثر من ذلك ليس أكثر على السيارة." لأن 2003-2017، فإن سوق العقارات هونج كونج هو في الأساس على طول الطريق حتى، وحتى ضبط الوسط أكثر من 20 انخفاض كما لم تظهر.

ولكن إذا كان مصطلح سحب طويلة، فإن سوق العقارات هونج كونج يرتفع معتدل إلى حد ما. رأينا، حتى مايو 2012، بعد اندلاع الأزمة المالية العالمية ثلاث سنوات ونصف، في ظل كمية تطرفا عالمي واسع للمحرك، ارتفع مؤشر Centa-مدينة فقط إلى 102.28، ويقترب من مستوى 1997 للمرة الأولى.

ولكن يرجى ملاحظة: وخلال هذا الوقت، ودائع العملاء في النظام المصرفي في هونغ كونغ، من HK $ 2.7 تريليون في أكتوبر 1997، وقفز الى HK $ 7600000000000 في عام 2012، قفزت ما يقرب من 2.8 مرات خلال هذه الفترة!

نظرة على السنوات الخمس الماضية (مايو 2012 إلى يوليو 2017)، فقد ارتفع الرقم القياسي سوق العقارات فقط 50.87، في حين أن الودائع في النظام المصرفي في هونغ كونغ، من عام 2012 البالغة 7.6 تريليون دولار، وقفزت إلى يوليو 201712500000000000، بنسبة 1.6 مرات.

الودائع في النظام المصرفي ارتفعت، ولكن دون حدوث ارتفاع حاد في أسعار العقارات المقابلة - مشيرا إلى أن معظم سكان سوق العقارات هونغ كونغ لا تزال تحتفظ موقف عقلاني.

بالنسبة لبعض الناس، وهذا "العقلاني" السعر لا شراء منزل، هو الحاجة إلى الانتظار فترة أطول حتى وتطبيق للإسكان العام، أو تحمل ارتفاع الايجارات. أو قد ترغب في النظر في ما إحصاءات الحكومة 2016: في الأسر التي تعيش في مساكن خاصة، والإيجار الشهري وسيطة من 10000 $، مقارنة بما كانت عليه قبل 10 عاما، أي بزيادة قدرها الضعف تقريبا، ولكن "يستأجر نسبة الدخل النسبية" في في المتوسط 31، وهي نسبة أعلى من 25 مما كانت عليه قبل 10 عاما. وهذا يدل على سكان هونغ كونغ على الرغم من أن الإيرادات نمت بسرعة، ولكن تمثل نفقات الإيجار الشهري لأعلى وأعلى، والناس يشعرون ضغط الإسكان.

مؤلف عندما وصلت لأول مرة في هونج كونج، وجدت في جميع أنحاء هونغ كونغ الشباب لشراء ممتلكات في الأساس لا تعتمد على والديهم لتوفير دفعة أولى. في ذلك الوقت، وشركات التأمين والرهن العقاري في هونغ كونغ لتوفير أسفل قروض الدفع، يمكن للمشترين الاستفادة القصوى من الدفعة الأولى إلى 10 أو حتى 5، لعبت دورا هاما.

ولكن في السنوات الأخيرة، فإن الجانب حكومة الدمغة على المعاملات العقارية زيادة كبيرة (في سوق العقارات آخذة في الارتفاع، يتوجب على المشتري تكاليف اجب عادة الطوابع للمشترين)، من جهة أخرى من قبل هيئة النقد واصلت لتشديد أسفل سقف القرض الدفع، مما يؤدي في معظم سكان هونج كونج يريدون شراء شقة، يواجه إجمالي أسعار المعاملات وزيادة دفعة ضغط مزدوج، بدأ المساعدات أيضا إلى الاعتماد على والديهم - ومن هذا المنظور، توليفات مختلفة من حكومة خدعة حار، هو زيادة الشباب في هونغ كونغ الملكية الضغط "الجاني".

من ناحية هو ارتفاع في نسبة إيرادات الإيجار، من ناحية أخرى صعود وهبوط سعر الإيجار العودة ". نسبة الرهن العقاري / الدخل"، جنبا إلى جنب ما يفسر لماذا أسعار العقارات هونغ كونغ في السنوات الأخيرة، ولكن القرص الجديد على بيع استنفدت في وقت قريب.

لذلك، هونغ كونغ هي أكبر الضغوط الاجتماعية على أولئك الذين هم غير قادرين سيارة ولكن ليس الانتظار للإسكان العام، ويكون المستأجرين خارج هونغ كونغ. هؤلاء الناس يجب أن استئجار لحية، ولكن كما يتعافى الاقتصاد، وارتفاع أسعار المساكن والإيجارات آخذة في الارتفاع أيضا. الحكومة من أجل السيطرة على المخاطر في النظام المصرفي وتحسين بيع رسم الطابع السكني، وتشديد دفعة المركبة التكتيكية الخفيفة، حتى أن هؤلاء الناس لا يستطيعون تحمل المزيد من المنزل، وقال انه قد لجأت الى B & B السوق، وارتفاع حاد في ضغط الحياة. أن بعض الناس، هو حقا مشكلة كبيرة يجب ان تواجه الحكومة.

هذه النقطة وسيلة لمعالجة "شباب الوطن"، وأخشى هذا ليس تماما مسؤولية الحكومة، لأن "الشباب منزل صعبة" مشاكل ربما وضعت العالم من الصعب حلها. ربما كانت تجربة أقل انطباعا، بالإضافة إلى تلك الدول الشرق أوسطية كانت الغنية بالنفط، وتشير التقديرات إلى أن لا أحد في العديد من البلدان يمكن أن يكون لها القدرة على شراء المنازل في سن مبكرة، عندما على كوكب الأرض.

أما وقد قلت ذلك، لا شيء أكثر من لتوضيح هذا الاستنتاج: في هذه السنة مجتمعنا هو الزيادة الطبيعية في أسعار العقارات مرتفعة جدا للحواس. لكن من وجهة نظر عقلانية نظر البيانات، ولا يمكن أن تدعم وقد خلص هونج كونج أسعار العقارات فقاعة.

QT قد لا تؤثر على أسعار العقارات وأسعار الفائدة

والمشكلة الأخيرة التي يتعين حلها هي ما إذا كان QT وأسعار الفائدة وعكس الاتجاه التصاعدي في أسعار العقارات؟

في الواقع، في تأثير ارتفاع اثنين معدل الاحتياطي الفيدرالي الماضي على معدلات الرهن العقاري هونج كونج وأسعار المنازل وجهة نظر، الفرصة خلال العامين المقبلين انخفضت، وأسعار المساكن هونغ كونغ بحدة ليست عالية.

تاريخ هونغ كونغ، وهناك نوعان من فترات زمنية يمكن الرجوع إليها. الفترة الأولى 1994-1995، والثانية 2004-2006.

في فبراير 1994، بدأت الولايات المتحدة إلى رفع أسعار الفائدة، ورفع سعر الفائدة القياسي من 3 في يناير إلى 3.25 في فبراير عام 1994. تليها حتى بالإضافة إلى 8 مرات، حتى فبراير 1995، وارتفع سعر الفائدة على الأموال الاتحادية إلى مستوى 6.

الجانب هونغ كونغ، فإن سلطة النقد في هونغ كونغ الأولية لا تتبع حتى مايو 1994، كانت هيئة النقد لمتابعة أسعار الفائدة، ولكن أعلى ثم زيادة سعر الفائدة، بزيادة 0.5 نقطة مئوية للمرة الأولى، والمتابعة، وحجم وحتى حتى 0.75 نقطة مئوية.

على الرغم من أن هيئة النقد وراء مجلس الاحتياطي الاتحادي لرفع أسعار الفائدة، ولكن القطاع المصرفي هونغ كونغ أكثر استجابة، وأسعار الفائدة القياسي الرهن العقاري المقدمة من البنوك "معدل رئيس الوزراء" (المعروف أيضا في هونغ كونغ P معدلات ) وقد بدأت زيادة صغيرة من مارس 1994، كان ارتفاع ملحوظ في عام 1994، سنة واحدة، قفز إلى 6.53 في المئة من 9 في المئة.

نظرة على مؤشر أسعار المدينة السهول الوسطى، بعد P ارتفاع أسعار الفائدة مارس 1994، أبريل 1994، بدأت أسعار العقارات نقطة تحول حدث، ثم بدأ المؤشر في الانخفاض بسرعة أكبر. سقط لمدة 19 شهرا، سقط ما يصل الى 28.

وهو يلخص المرحلة الأولى من سوق العقارات هونج كونج ومجلس الاحتياطي الاتحادي لأسعار الفائدة رفع الميزات التفاعلية: مجلس الاحتياطي الاتحادي قد بدأ سعر الفائدة من 3 من كثرة رفع بانتظام، اتبع تأخر هيئة النقد، ولكن في كل مرة تخفيض كبير جدا لمتابعة. القطاع المصرفي في هونغ كونغ قبل عمل هيئة النقد P مقدما بالإضافة إلى الفائدة، وكل زيادة في أسعار الفائدة مع مجلس الاحتياطي الاتحادي لرفع أسعار الفائدة ما يكفي من السعة. ومن بين هذه العوامل، فمن الواضح P كثيرا الارتفاع في أسعار الفائدة هو العامل الحاسم، انخفضت السبب المباشر لأسعار العقارات هونغ كونغ 28.

في المرحلة الثانية، وهما يونيو 2004 إلى يونيو 2006، مجلس الاحتياطي الاتحادي رفع أسعار الفائدة 17 مرة. هيئة النقد مع ضيق جدا، لمتابعة أسعار الفائدة 17 مرة، ولكن لم معدل رئيس البنك لا متابعة العموم، حافظت بصورة أساسية في أول "P = 5" مستوى منذ ما يقرب من تأخر لمدة عام تقريبا، وهذا هو، بعد مجلس الاحتياطي الاتحادي لرفع أسعار الفائدة 11 شهرا (أبريل 2005)، تم ترقيتها إلى 5.25، ثم بدأت في التكيف المتكرر، بعد تعديلها ما يقرب من 12 مرات، وارتفع مستوى أعلى 8 في المئة.

في رفع أسعار الفائدة في وقت مبكر، وذلك بسبب تأخر معدل الوزراء، ظلت أسعار العقارات هونغ كونغ مكاسب قوية بعد أن بدأ الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة وهيئة النقد. في الفترة من يونيو 2004 إلى مايو 2005، فإن سوق العقارات بزيادة قدرها 20.

في رفع سعر الفائدة المتوسط، مع ارتفاع سعر الفائدة هيئة النقد القياسي، بدأ معدل رئيس البنك العقاري في الارتفاع تدريجيا، ولكن الزيادة لا تزال تخلفت وتيرة معدل هيكس هيئة النقد وهونغ كونغ خلال هذه المدة وبالتالي أسعار العقارات لا تراجع. وانخفض المؤشر العقاري Centaline أكثر، فقط حوالي 6 (بانخفاض عن 2005 في 55،11-51،81 في ديسمبر كانون الاول 2005).

و1994-1995 نموذج مختلف بشكل واضح من أن المرحلة الثانية من مجلس الاحتياطي الاتحادي وأسعار سوق العقارات هونغ كونغ هي نتيجة للتفاعل: أسعار العقارات هونغ كونغ ليست كلها على طول الطريق، وتستمر صعودا بعد تعديلات طفيفة فقط.

مقارنة نتائج مختلفة من هذين رفع معدل الاحتياطي الفيدرالي، وهو فارق مهم جدا هو نقطة الانطلاق من قيمة وتواتر مجلس الاحتياطي الاتحادي لرفع أسعار الفائدة. أوائل عام 1994 إلى أوائل عام 1995، مجلس الاحتياطي الاتحادي لأسعار الفائدة رفع ثماني مرات في فترة قصيرة من سنة واحدة، ورفع سعر فائدة الاموال الاتحادية 3-6، بينما في 2004-- 2006، مع بنك الاحتياطي الفيدرالي من 2 سنة، ورفع تدريجيا أسعار الفائدة 17 مرة، عندها فقط زيادة سعر الفائدة 1،25-5،25 في المئة، وقيمة لا تزال دون مستوى سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية في يونيو حزيران عام 1995.

من سوق هونغ كونغ، 1994-- خلال عام 1995، والقطاع المصرفي في هونغ كونغ لأسعار الفائدة زيادة استجابة بنك الاحتياطي الفيدرالي حساسة للغاية، وبالتالي فإن معظم أسعار الفائدة مواتية 10 مرات تحسنت بشكل ملحوظ، وارتفع إلى 9 من ارتفاع أسعار الفائدة تتراوح من قوة 6.

في 2004-- خلال عام 2005، والقطاع المصرفي في هونج كونج للحفاظ على ضبط النفس أكبر، مجلس الاحتياطي الاتحادي وهيئة النقد فى هونج كونج لديها لرفع أسعار الفائدة بعد 7 مرات، بدأت معدلات الرهن العقاري إلى زيادة تدريجية. من حيث الوقت، خلف بنك الاحتياطي الفيدرالي وهيئة النقد 9 أشهر!

من وجهة نظر رفع أسعار الفائدة، ارتفع معدل الفائدة على الرهن العقاري البنك من 5.25 زيادة 12 مرة، أيضا سوى 8 - خلالها مجلس الاحتياطي الاتحادي لأسعار الفائدة رفع ثماني مرات، وهيئة النقد لأسعار الفائدة رفع 10 مرات، في كل مرة لتعزيز وضوح معدلات الرهن العقاري البنكية تأخذ تماما بعين الاعتبار مشاعر السوق، وحجم هو خطوة صغيرة للذهاب، لا مرة واحدة أكثر من 0.5 نقطة مئوية.

ويوفر هذان رفع معدل الاحتياطي الفيدرالي إشارة جيدة. وسيتم تنفيذ QT مستقبل أسعار الفائدة في الولايات المتحدة وفي وقت واحد، سواء في أسعار العقارات هونغ كونغ سيكون اجراء تعديل كبير، ونحن قد ترغب في النظر في ما يلي:

أولا وقبل كل شيء: لدراسة وتيرة QT بنك الاحتياطي الفيدرالي، وأسعار الفائدة وقيمة بدءا الترددات ارتفاع نقطة. أبطأ حاليا تيرة الاحتياطي الفيدرالي تخطط QT الشهر للحد من شراء الديون ما يقرب من 10 مليار $، فإنه ينبغي أن يقال تأثير ضئيل جدا على السوق.

من حيث أسعار الفائدة، والولايات المتحدة في عام 2008 لمنع الأزمة المالية، فإن سعر الفائدة على الأموال الاتحادية إلى 0.25. حتى عام 2015، بعد سبع سنوات في ديسمبر، كجزء من QE الخروج، وبنك الاحتياطي الفيدرالي قبل سعر الفائدة على الأموال الاتحادية ارتفع إلى 0.5، ولكن حتى نهاية عام 2016، على أسعار الفائدة رفع مرة أخرى إلى 0.75، ثم مستوى مارس 2017 إلى 1 .

2017 قيمة بداية مارس وبداية من عام 2004 الوضع أقرب، ولكن أقل بكثير من مستوى 3 في عام 1994. من هذا المنظور، طالما خروج QT ليس بسرعة كبيرة، وزيادة سعر الفائدة بما فيه الكفاية بطيئة لهونج كونج يمكن التحكم تأثير سوق رأس المال.

حاليا رفع تقرير الإفصاح عرض نقطية، بعد رفع سعر الفائدة في ديسمبر من هذا العام، ومن المتوقع في العام 2018 لأسعار الفائدة رفع ثلاث مرات فقط، في 2019 ما مجموعه 2 مرات رفع سعر الفائدة، كل بنسبة 0.25. ويبدو أن 2017--2019 سنوات، ثلاث سنوات، وعدد المرات بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى رفع أسعار الفائدة ثماني مرات، ومع ذلك، تشير التقديرات إلى أن سعر الفائدة القياسي سيرتفع إلى حوالي 2.8. في المقابل، فإن فترة 1994-1995 من 12 شهرا كانت ثماني مرات لرفع أسعار الفائدة، ارتفعت أسعار الفائدة إلى 6، 2004-- 200624 شهرا ديها 17 مرات لرفع أسعار الفائدة، ارتفع سعر الفائدة إلى 5.25.

بعد المقارنة، يمكنك الحصول على مزيد من الثقة أنه على الرغم QT بنك الاحتياطي الفيدرالي وأسعار الفائدة أمر حتمي، ولكن خطة مجلس الاحتياطي الفيدرالي، وينبغي أن يكون تأثير ذلك على السوق أقل بكثير من دورة رفع سعر الفائدة في عامي 1994 و 2004.

ثانيا، تبدو في العامين المقبلين، والقطاع المصرفي في هونغ كونغ لتعزيز وتيرة وحجم معدلات الرهن العقاري حق. من وجهة نظر تردد، إذا هونج كونج تعديل تأخر الأولي سيساعد بشكل كبير في استقرار أسعار العقارات. من وجهة نظر السعة، طالما أن أفضل معدل الإقراض أقل من 8، والضغط سداد الرهن العقاري لا يؤثر بشكل كبير على الأسعار.

وكانت أول ارتفاع معدل الاحتياطي الفيدرالي من الأزمة المالية في ديسمبر كانون الاول عام 2015 ليونيو 2017 أربعة رفع أسعار الفائدة. في حين أن هيئة النقد تتبع دائما، ولكن القطاع المصرفي هونغ كونغ لم P معدلات لم يتحرك حتى الآن ، وظلت في مستوى 5، اتخذ استراتيجية تأخر جزئية. من هذا العامل، طالما لا تحدث معدلات P الكثير من التغيير، وأسعار المساكن هونغ كونغ لا تزال لديها فرصة كبيرة لتبقى مستقرة.

ثالثا، نظرة على السنوات الثلاث المقبلة، ستقوم الحكومة خففت تدريجيا خدعة حار. في الوقت الحاضر واجب موحدة الطابع الحكومة (15)، وفترة عقد من رسوم الدمغة (حتى 20)، والمقيمين غير الدائمين رسم الطابع الشخصي (15)، والوقت غير والعشرين الرهن العقاري إلى قيود متعددة المستويات على عدد من العقارات "تجنيد الساخن." ويرجع ذلك إلى ارتفاع الأسعار الأخيرة، 15 من رسوم الدمغة لجعل الكثير من الناس خارج. السبب ارتفعت أسعار القرص الجديد أسرع لا يزال كثير من المشترين للانضمام إليه، لأن المطورين العروض القرص الجديد الكثير من إعفاء رسوم الدمغة، بحيث يمكن للمشتري أن اقتراض مبلغ مماثل. أسعار سوق العقارات المستعملة في هونغ كونغ في زيادة حقيقة ليست كبيرة.

الفترة الزمنية القادمة، أو عندما تسببت أسعار الفائدة ارتفاع QT على التوالي P هونج كونج، وحكومة هونغ كونغ ما اذا كان بامكانهم تعديل رسم الطابع الحالي والسياسات المركبة التكتيكية الخفيفة، أو لديك الفرصة لتعويض أثر سعر الفائدة أو QT يجلب.

اقرأ هذه النقطة، إذا كان يجب إعطاء استنتاج مفاده أن خلال العامين المقبلين، وهونج كونج خطوة الى دورة رفع سعر الفائدة وسعر الفائدة P هو أيضا فرصة عظيمة لتظهر حتى، وهذا هو نتيجة حتمية في ظل نظام سعر الصرف المرتبط. ولكن إذا أسعار العقارات في هونغ كونغ أسفل لا مفر منه، يعتمد على ما إذا كان سيتم خففت سياسة الحكومة، وعما إذا كان اقتصاد هونج كونج استمر في الحفاظ على النمو المعتدل، بحيث الدخل المتاح عقدت في الاتجاه التصاعدي.

"تمثل هذه المقالة فقط نقطة مؤلف كتاب الرأي."

تشين شو دائرة الأصدقاء قناة الدقيقة عدد الجمهور: qspyq2015

التعاون للشركات | الاتصال مايكرو إشارة: qspyqswhz