قال الخبير العقاري رن زيبينج ذات مرة إن التطوير العقاري يعتمد على السكان على المدى الطويل ، والأراضي في المدى المتوسط ، والتمويل على المدى القصير. قم أولاً بتحليل السكان ، حيث يتدفق السكان ، والطلب على سوق العقارات كبير ، وعلى المدى الطويل ، ستستمر أسعار المساكن في الارتفاع. وهذا هو السبب في ارتفاع أسعار المساكن في مدن الدرجة الأولى والثانية في السنوات القليلة الماضية ، بينما انخفضت أسعار المساكن في الشمال الشرقي ؛ ثانيًا ، انظر إلى الأرض ، إذا كانت المدينة هناك الكثير من الناس ، لكن المعروض من الأراضي ضئيل وسعر الأرض مرتفع. سيؤدي هذا حتما إلى عدم كفاية المعروض من العقارات في المستقبل. وسيضيف هذا إلى عوامل ارتفاع تكاليف تطوير المساكن ، وسيظل ضغط ارتفاع أسعار المساكن كبيرًا. أخيرًا ، بالنظر إلى الموارد المالية ، إذا نظرنا إلى الوراء في سوق العقارات السابق ، فليس من الصعب علينا لقد وجدت أنه في كل مرة ترتفع فيها أسعار المنازل بشكل حاد ، كان لا ينفصل عن تدفق الأموال في سوق العقارات.
على سبيل المثال ، بعد الأزمة المالية لعام 2008 ، أطلقت الحكومة بسرعة خطة تحفيزية بقيمة 4 تريليونات يوان. وعلى الرغم من أنها حفزت الاقتصاد ، فقد حفزت أيضًا أسعار المساكن. ومثال آخر هو سياسة إعادة التوطين النقدي لإصلاح السقيفة في عام 2016. وعادت كمية كبيرة من الأموال إلى سوق العقارات ، مما أدى إلى سعر شامل للإسكان في جميع أنحاء البلاد. المزهرة. ومع ذلك ، منذ تطور سوق العقارات ، تغيرت الأساسيات الثلاثة التي تدعم سوق العقارات. بعد سبتمبر ، هل تستمر أسعار المساكن في الارتفاع أم الانخفاض؟ دعنا نحلل واحدًا تلو الآخر:
أولا ، السكان.
السكان يعني أيضًا الطلب على سوق العقارات. في السنوات الأخيرة ، نظرًا للأرباح الهائلة للعقارات والتطور الأعمى للعقارات من قبل المؤسسات العقارية الكبيرة والصغيرة ، أصبحت نسبة العرض والطلب للإسكان التجاري في الصين أصغر وأصغر ، بل كانت هناك ظاهرة زيادة العرض ، وفقًا لبنك الشعب الصيني. أظهر مسح 2019 حول أصول وخصوم الأسر الحضرية أن معدل ملكية المساكن للأسر الحضرية في الصين هو 96.0 ، ونسبة الأسر التي لديها منزل واحد هي 58.4 ، ونسبة الأسر التي تحتوي على منزلين 31.0 ، ونسبة الأسر التي لديها ثلاثة منازل أو أكثر. تمثل 10.5 ، وتمتلك كل أسرة 1.5 مجموعة من المنازل. تظهر البيانات أن المساكن الحالية كافية للعائلات الحضرية.
بعد ذلك ، دعونا نلقي نظرة على حجم الطلب على الإسكان الجديد الناتج عن التحضر والمواليد الجدد؟ اعتبارًا من نهاية عام 2019 ، تجاوز معدل التحضر في الصين 60 ، وتباطأ معدل العمال المهاجرين الذين يدخلون المدينة. وفي مواجهة أسعار المساكن الحضرية التي تقدر بملايين الدولارات ، لا يستطيع العمال المهاجرون تحمل تكاليفها. ولا يمكنهم كسب المال إلا في المدينة والعيش في المدينة. لن تتحول المناطق الريفية بالكامل إلى احتياجات سكنية حضرية. بالإضافة إلى ذلك ، منذ التحرير الكامل لسياسة الطفل الثاني في عام 2016 ، كان عدد المواليد الجدد في الصين يتناقص عامًا بعد عام ، مما يعني أن الطلب على سوق العقارات في المستقبل سينخفض ، وأصبح لدى الأطفال المولودين الآن عقارات تركها الجيلين السابقين. لا يوجد نقص في المنازل للعيش فيها. مع الانخفاض التدريجي في الطلب في سوق العقارات ، يزداد احتمال انخفاض أسعار المساكن.
ثانيًا ، التمويل.
على الرغم من أن البلاد قد خفضت أسعار الفائدة عدة مرات هذا العام ، إلا أن لجنة تنظيم البنوك والتأمين الصينية وغيرها من المؤسسات المالية كانت تتخذ إجراءات صارمة ضد الأموال غير المشروعة التي تدخل سوق العقارات. وفي أواخر الشهر الماضي ، أصدرت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الريفية والبنك المركزي وثيقة تدعو إلى تعزيز اختبار الأموال وإدارة التمويل لشركات العقارات. تم تقييد تمويل الشركات العقارية بشكل أكبر ، ومع ذلك ، وفقًا لمعهد شل للأبحاث ، في الفترة من سبتمبر إلى ديسمبر 2020 ، بلغ حجم الديون المستحقة على الشركات العقارية حوالي 360.3 مليار يوان ، بزيادة كبيرة قدرها 68 عن 214.9 مليار في نفس الفترة من عام 2019. في مواجهة فترة الذروة القادمة لسداد الديون ، فإن تمويل الشركات العقارية مقيد ، وحالة مبيعات العقارات المتراكبة غير متفائلة. ومن المتوقع في المستقبل أن تستخدم العديد من الشركات العقارية شعار "Golden Nine Silver Ten" لتأخذ زمام المبادرة في الاستحواذ على موارد العملاء بسعر مقابل الحجم.
ثالثًا ، الأرض.
عند تقييد تمويل الشركات العقارية ، سينتقل مباشرة إلى سوق الأراضي ، وينعكس ذلك في حقيقة أن الشركات العقارية لا تملك المال للحصول على الأرض ، وأن سوق الأراضي قد هدأ ، وارتفاع أسعار الأراضي هو مصدر ارتفاع أسعار المساكن ، وبمجرد انخفاض أسعار الأراضي ، ستنخفض تكاليف تطوير شركات الإسكان. سيكون هناك أيضًا انخفاض.
