بعد "تاريخ أخطر" السيطرة العقارات للإطلاق، بتوجيه سياسة لمنع المخاطر المالية النظامية، والمؤسسات المالية تشديد عموما الائتمان لمطوري العقارات، بيئة التمويل العقاري ليست متفائلة. في الأشهر الأخيرة، ونقل الصين فورتشن لتمويل أسهم رأس المال، وبيع للأسهم في هونج سلسلة بالتمني الأحداث مشاريع جزيرة هاينان، المزيد من المخاوف السبب في السوق بشأن تمويل الضغط أسعار المساكن. وحتى البلد حديقة ومساحات خضراء وغيرها من أسعار المساكن الرائدة، ولكن أيضا على حساب حجم القسم سريعة إلى الوراء والأرباح، وتنفيذ استراتيجية "ارتفاع معدل دوران". ومع ذلك، ونقل أسهم، وبيع الأصول، والسعي لدوران عالية، أسعار المساكن لا يمكن أن تكون القشة الأخيرة، أصبح التحول لا مفر منه.

أصبح قطاع العقارات واحدا من العقارات الاتجاه تحويل الأعمال التجارية. حاليا، انكه، غرينلاند، R & F، حديقة البلد، شيماو، جرينتاون، أولا، والمحيطات، والحبوب وغيرها من مطوري العقارات وإعادة هيكلة وتخطيط قطاع العقارات للمشاركة في وضع PPP، وتطوير الأراضي الأولية، أو المشاركة في تطوير العمليات العلمية وحديقة التكنولوجيا. ولكن معظم الشركات العقارية، العقارات الصناعية لا يزال "فترة الاستثمار الأولي كبيرة والاسترداد طويلة، فإن خطر تاجر كبير" وغير مقبول، وأن صناعية سوف يزيد من الضغوط المالية على أسعار المساكن. ومع ذلك، مركز البحوث العقارية CCID صناعة الاستشارات، ويعتقد أنه مع رسم الحدائق الدولة على الاقتصاد ودعم لخدمة الاقتصاد الحقيقي، والغرض الرئيسي من قطاع العقارات سوف تنضج بسرعة وصول المفضل لرأس المال وآفاق واسعة. لا "الربح" أن يتم هذا مشكلة لصناعة العقارات، وشركات صناعية الاستخدام الفعال للأصول أوراق مالية لتسريع عوائد نقدية وتنويع المخاطر، وخفض تكاليف التمويل وتحسين الربحية. في الواقع، وقد وفرت أسواق السياسة ورأس المال مناخ جيد لمثل هذه الابتكارات المالية.

أولا، وتمويل العقارات الصناعية، وفترة الاسترداد الاستثمار من 8-10 سنوات، ومعدل التوريق من 4 فقط

العقارات الصناعية والشركات العقارية التقليدية عموما ذات النفوذ الواسع العمليات، واستخدام البنوك المزيد من الديون والتمويل، والملاحظات على المدى القصير، وتشديد الحالي الائتمان المصرفي، مما أدى إلى "حسب الجديد-القديم" الضغط إعادة التمويل وزيادة كبيرة في المخاطر المالية هو أكثر بروزا. لعام 2018، ارتفاع تكاليف التمويل المختلفة الشركات العقارية الدين، من ارتفع المتوسط 2017 في 5.58 في المئة الى 5.80 في المئة.

المشاريع العقارية الصناعية في وقت مبكر (أ، عندما اثنين من المطورين) النفقات الرأسمالية الكبيرة، وبعد الانتهاء من 1--2 سنوات، وحديقة على العقار المناسب، وزيادة الاستثمار وتحسين معدل الإشغال ولا شيء أكثر صعوبة لضمان تشغيل مستقر للنقد إيجابي في وقت مبكر التدفق. من البسيط من تأجير، وتقع في حديقة ناضجة من المدن من الدرجة الثانية في فترة الاسترداد الشاملة في كثير من الأحيان 8-10 سنوات.

من ناحية أخرى، ونقص المشاريع العقارية الصناعية والتوريق السيولة في المدن من الدرجة الأولى من معدل الرسملة الملكية ليست سوى حوالي 4، وهناك مجال كبير للتحسين.

ثانيا، توسيع تمويل القنوات، والتعاون في مجال الاستثمار، بيع، هي معضلة مستعصية على الحل

في الماضي، وصناعة العقارات، بما في ذلك غرفة التجارة باستخدام منصة التمويل الحكومي للحصول على قروض البنك مضمونة، وتمويل وغيرها تمويل متعدد القنوات غير قياسي. لكن الإصلاح المالي وتسارع والحكومة المحلية تمويل منصة التوحيد، هذه يقترب أكثر وأكثر صعوبة لتنفيذها. وبالإضافة إلى ذلك، القائمة (بما في ذلك مستتر) طريقة التمويل هي أيضا شائعة في الماضي، ولكن منذ عام 2017، على حد سواء بالموافقة أو المستثمر التنظيمي رد الفعل، وليس لديهم حالة.

بالطبع، لا تزال هناك بعض صناعة العقارات في التعاون مع الشركات نظير الأخرى على اتخاذ الاستثمار في الأسهم لتعزيز اللامركزية في عدد من المشاريع، مثل العقارات التعاون Jinke ومع الصين وهما Jiangjian كانغ ييدا مدينة العلوم والتكنولوجيا، العاصمة بكين الأراضي ومجموعة التنمية بالتعاون IC PARK . ولكن هذه الطريقة يمكن أن تقلل من مخاطر الاستثمار، لتعزيز الربحية الإجمالية للمشروع لا يساعد.

ممارسة شائعة أخرى هي عندما الحديقة على وشك الانتهاء، وبيع بعض ارتفاع صافي الممتلكات بقيمة (شقق سكنية، ومباني المكاتب والمصانع وغيرها)، العودة السريعة لجزء من الأموال، ولكن الوضع من انخفاض العائدات على رأس المال المتبقي استئجار العقارات لا يزال قائما. حتى إذا كانت الخاصية حديقة كاملة للبيع، يمكن العثور على مشترين يكفي في فترة قصيرة نسبيا من الزمن كما هو اختبار لقدرة قطاع العقارات.

الثالث، توريق صناعة التطوير العقاري لفتح مسار جديد

تنشيط المخزون من الأصول، والأصول الثابتة تكون قادرة على توليد مستقرة توريق التدفق النقدي، فقد كان منذ فترة طويلة إجماع قطاع العقارات. في سياق إعادة هيكلة قطاع العقارات بشكل عام، وقد تم توريق للموضوع لا يقتصر على العقارات التجارية والسكنية التقليدية. جميع أنواع أصناف جديدة، وخاصة في قطاع العقارات ويمكن أيضا أن يكون موضوع جيد التوريق، ويعمل حاليا في البلاد كان لها بعض قصص النجاح وفقا لذلك.

فرع شمال البناء، كانت الذهبية تطوير المنزل مجمع الأعمال والشركات العاملة الأخرى من خلال توريق الأصول، لتحقيق الأصول ورقة، والتدفق النقدي الكبير، ودفع الديون، والإيرادات زيادة وتقليل نسبة الرافعة المالية المستهدفة، وهلم جرا.

في الوقت الحاضر، هناك ثلاث وسائل قابلة للحياة السائدة، وهي: عقارات ABS (الأوراق المالية المدعومة بالأصول الممتلكات)، CMBS (السندات المدعومة بالرهن العقاري التجاري) ونوع صناديق الاستثمار العقاري (الاستثمار العقاري الثقة الاستثمار الفئة الثقة). من بينها، والملكية ABS، CMBS تنتمي إلى منتجات الدخل يصلب (السندات)، في حين أن الغالبية العظمى من الطبقة صناديق الاستثمار العقاري الإنصاف.

ثلاث طرق التصميم الهيكلي من خلال بعض الصناديق والبنوك الاستثمارية دعت كضمان إداري، مسؤول أو البنك، من خلال إنشاء صناديق خاصة لخطط الدعم لسهم بيع أو السندات للمستثمرين من المؤسسات في السوق، وغالبا ما تتمكن من إجراء جرد أكثر من 85 من الأصول. وفي الوقت نفسه، فإن صناعة العقارات قد تحتفظ بالسيطرة التشغيلية للممتلكات.

حاليا في السوق، وصناديق الاستثمار العقاري الكامنة فئة من فئات الأصول في الأعمال اللوجستية وشقق الإيجار طويلة الأجل على أساس، الفنادق الأماكن CMBS، ومباني المكاتب والتجارية المعقدة القائمة على؛ خصائص نظام منع انغلاق المكابح الطلبات هو أكثر اسعة، تغطي جميع أنواع العقارات. منذ عام 2016، فرع شمال المجموعة البناء في أول إصدار واحد للبلاد المنطقة نوع العقار ABS، أصبحت الملكية ABS أكبر المشاريع العقارية الصناعية التي تستخدم المنتجات المالية.

تخص الوضع المحدد للعملية، طريقة أفضل لثلاث نقاط، والأصول العقارية عملية التوريق الصناعية الجمع بين خصائص الموجودات التشغيلية، وحالة ومستقبل المشغل من هذا الموضوع للمقارنة والاختيار احتياجات التمويل على المدى القصير. من بينها، وخصائص الأصول، فإن احتمالات الاعتبار الرئيسي الصناعية في المنطقة حيث الحديقة، والجوانب التشغيلية الرئيسية، فإن المنشأة السياحية للنظر في نوعية الحديقة، وكيفية اختيار مجموعة من الأصول، والتدفقات النقدية المستقبلية المتوقعة من الأصول؛ الاحتياجات التمويلية، يجب علينا التركيز على تطوير التمويل، وفترة السداد، ومستويات تقييم وتمويل تكاليف البرنامج.

ويرى المركز ان قطاع العقارات، العصر الذهبي لم تنته بعد، ولكن الانتقال من مرحلة 3.0، 4،0-5،0. مع نضج القطاع العقاري، وقطاع العقارات لا تكون فقط قادرة على متطلبات الحكومة تلبية لصناعة والضرائب، وخدمات الدعم للمؤسسات في متطلبات الحديقة، والنظام البيئي والاستثمار ومنصة التمويل، ولكن أيضا سوف تكون قادرة على تلبية تنمية الجسم والاستثمار شرط "الربح" توريق الأصول هو جزء لا يتجزأ من تحقيق هذا الهدف في الحلبة.

(هواي لين جينغ)

لمزيد من المعلومات، الرجاء البحث عن وتحميل مليء بالنجوم APP