يتطور وباء التاج الجديد ، الذي بدأ في أواخر عام 2019 ، إلى وباء عالمي "وباء 100 عام". بالإضافة إلى تعريض صحة الناس للخطر ، تهدد الفيروسات أيضًا الاقتصاد العالمي! من الضروري إنقاذ الاقتصاد غير المستقر!

من أجل الحد من تأثير الوباء على الاقتصاد الأمريكي ، واصل بنك الاحتياطي الفيدرالي خفض أسعار الفائدة في مارس ، وكان سعر الفائدة الرئيسي قريبًا من الصفر. كما قامت الصين بتخفيض معاييرها ، وقد أطلقت 25 مقاطعة وبلدية أيضًا "بنية تحتية جديدة" تراكمية بقيمة 50 تريليون ...

يمكن للبنية التحتية الجديدة تعزيز النمو الاقتصادي ، وهو أمر جيد بالتأكيد لسوق العقارات. ولكن من السابق لأوانه القول أن هذا هو ربيع الإقامة. يعتقد Mingyuanjun أن 50 تريليون يوان من البنية التحتية الجديدة أكثر فائدة للعقارات الصناعية - بالطبع ، هذا هو أيضًا المجال الذي تشارك فيه العديد من شركات الإسكان ، لكن النسبة صغيرة نسبيًا.

تألق البنية التحتية الجديدة في الوضع الوبائي

وهو الاتجاه المستقبلي للتنمية

حاجة ماسة لحاملي العقارات الصناعية الجديدة

في عام 2008 ، اجتاحت أمواج تسونامي المالية الناجمة عن أزمة الرهن العقاري الأمريكية العالم ، مما تسبب في تأثير كبير على بلدنا ، وواجه الاقتصاد خطر الهبوط الصعب. واستجابة لهذه الأزمة ، أطلقت الصين عشرة تدابير لزيادة الطلب المحلي وتعزيز النمو الاقتصادي المستقر والسريع في نوفمبر من ذلك العام.

ووفقًا للحسابات الأولية ، فإن تنفيذ هذه الإجراءات العشرة سيتطلب استثمارًا بقيمة 4 تريليون يوان بحلول نهاية عام 2010 ... وبعد ذلك ، ستفسرها بعض وسائل الإعلام والشخصيات الاقتصادية على أنها "خطة 4 تريليون".

في 4 مارس ، عقدت اللجنة الدائمة للمكتب السياسي للجنة المركزية للحزب الشيوعي الصيني اجتماعا وأشارت إلى أنه من الضروري زيادة خدمات الصحة العامة ، والاستثمار في إمدادات الطوارئ ، وتسريع بناء البنية التحتية الجديدة مثل شبكات 5G ومراكز البيانات. انتبه لتعبئة حماسة الاستثمار الخاص.

قبل ذلك ، أطلقت الحكومات في مختلف المناطق خططًا استثمارية لعشرات تريليونات الإجمالي (حتى الآن ، وصلت إلى 50 تريليون في المجموع). ويشار إليها مجتمعة باسم "البنية التحتية الجديدة".

هناك فرق واضح بين البنية التحتية الجديدة وخطة التحفيز "4 تريليون": أولاً ، الاستثمار قصير المدى في البنية التحتية الجديدة هو أكثر خطة للاستثمار المستقبلي وإشارة لتوجيه الصناعة ؛ وثانيًا ، يركز الاستثمار في البنية التحتية على البنية التحتية التكنولوجية "البنية التحتية الجديدة" ليست رش المعكرونة الفلفل ؛ 3. البنية التحتية الجديدة هي لعبة كبيرة في المشهد التنافسي الدولي ، وليس مجرد الاستجابة للأزمة الحالية.

ما هو مدرج في البنية التحتية الجديدة؟ إلى جانب روح الاجتماعات رفيعة المستوى ، يرى الرأي السائد أن هناك 7 مجالات رئيسية (كما هو موضح في الجدول أدناه). من الواضح أن أيا من هذه ليست مرتبطة مباشرة بالعقارات.

المصدر: معهد Mingyuan للأبحاث العقارية بناءً على المعلومات العامة

كل ما سبق مجالات يحتاجها بلدنا بشكل عاجل للحاق بمستوى العالم المتقدم في السنوات القليلة القادمة. اليقين قوي جدا. ويمكن ملاحظة ذلك أيضًا في هذا الوباء ، على الرغم من أن معظم الصناعات تأثرت بدرجات متفاوتة ، إلا أن هناك بعض الصناعات التي تأثرت بشكل طفيف ، مثل الخدمات اللوجستية الذكية ...

لم يلعب تطبيق الوسائل التكنولوجية المختلفة دورًا كبيرًا في التغلب على الوباء فحسب ، بل قدم أيضًا دعمًا مهمًا للاستئناف السريع للإنتاج.

تساعد التكنولوجيا المدن على بناء "نظام المناعة" الخاص بها (المصدر: Jiazi Guangnian)

ولكن لماذا نتحدث عن العقارات الصناعية الجيدة؟ لأن أي صناعة تحتاج إلى شركات فضائية ، والصناعات المتطورة تحتاج إلى شركات داعمة مقابلة. قسم Guotai Junan البنية التحتية الجديدة إلى المستويات الأربعة التالية في تقرير بحثي:

1) المستوى الأساسي: رقمي ، اقتصاد المعلومات - أي 5G ، البيانات الضخمة ، الذكاء الاصطناعي ، الحوسبة السحابية ، إنترنت الأشياء ، blockchain ؛

2) المستوى الثاني: التحول الإلكتروني والذكي للبنية التحتية التقليدية للمدن القائمة ، مثل المدن الذكية ، والنقل الذكي ، والمشاريع الأخرى ؛

3) المستوى الثالث: دعم المرافق للطاقة الجديدة والمواد الجديدة.

4) المستوى الرابع: تعويض البنية التحتية للوحة قصيرة ، مثل تطوير مجمعات العلوم والتكنولوجيا ، والسكك الحديدية عالية السرعة بين المدن والسكك الحديدية الخفيفة التي تربط مجموعات المدينة.

هذا التصنيف واضح نسبيًا ، لكن الطبقة الخارجية ، أي المستوى الرابع ، تُعتبر ببساطة بنية تحتية تكميلية ، لا يمكن تسميتها ببنية تحتية جديدة.

تستهدف "البنية التحتية الجديدة" البالغة قيمتها 48 تريليون دولار التكنولوجيا الفائقة ، حيث لا تستطيع العديد من المنتزهات الحالية حمل هذه الصناعات الجديدة ويجب تجديدها ، أو لا يمكن تجديدها. هذا يجلب فرصا جديدة للعقارات الصناعية.

على سبيل المثال ، يعرف الجميع أن ProLogis هي شركة لوجستية عقارية ، فهي تقدم خدمات لشركات السيارات الكبرى في السوق الرئيسي لتوزيع المركبات وقطع الغيار ، ولكن عندما وجدت Props أن عملائها لديهم احتياجات بحث وتطوير ، فقد تم تأسيسها في عام 2011. من أجل تحقيق العولمة ، ستقوم Huanpu ببناء R & D التكنولوجيا والمجمعات الصناعية في المدن الكبرى في الصين.

عندما اكتشف ProLogis أن BMW بحاجة إلى مركز R & D في الصين ، ساعدهم Huanpu في إنشاء مركز R & D في الصين وسلمه إلى BMW في أوائل 2018. تعد المرحلة الأولى من Huanpu Research and Development Beijing Industrial Park ، حيث تتمركز BMW ، هي منتج الجيل الثاني من Huanpu Industrial Park. والهدف هو التعاون مع التطوير الصناعي والتجديد الحضري في بكين ، وإدخال مراكز البحث والتطوير الدولية من الدرجة الأولى ، والترويج المشترك لقدرات الصين الأساسية للبحث والتطوير .

سيظهر هذا الطلب بأعداد كبيرة مع تنفيذ 50 تريليون استثمار جديد في البنية التحتية بشكل تدريجي. على سبيل المثال ، كانت BMW أعلاه مجرد تجميع بسيط في الصين ، وما إلى ذلك ، وبعد ذلك للقيام بالبحث والتطوير ، من التصنيع المنخفض إلى الراقية. وينطبق الشيء نفسه على البنية التحتية الجديدة.

البنية التحتية الجديدة مرتبطة بالتنمية الاقتصادية الدعم من الحكومات على جميع المستويات غير عادي

على الرغم من أن صناعة العقارات هي صناعة دعامة وطنية ، إلا أن دعم الحكومة للاقتصاد الحقيقي لم يسلم أبداً. ردود الفعل على الناقل الفضائي هي دعم العقارات الصناعية.

كما هو موضح في الشكل أدناه ، من بين أكثر من 900 مليار ديون خاصة تمت إضافتها في عام 2020 ، فإن أكبر استثمار هو في البنية التحتية الجديدة ، بينما الثلاثة الأوائل هي بناء الحدائق (حوالي 160 مليار دولار) ، والنقل (حوالي 150 مليار دولار) و بناء المدينة (حوالي 100 مليار دولار).

المصدر: استشارة Xiaobai Survival

لماذا تستثمر الحديقة كثيرًا؟ لأنه بغض النظر عن نوع الصناعة الراقية ، فأنت بحاجة إلى الحديقة كحامل. هذا هو السبب في أن Mingyuanjun قال في وقت سابق أنه لا يتفق مع وجهة نظر Guotai Junan بشأن المستوى الرابع من البنية التحتية الجديدة - سواء كان بناء الحديقة ، والتخطيط الحضري ، وما إلى ذلك معيبة ، وهذه أيضًا بنية تحتية جديدة. في هذا الصدد ، فإن الحكومات من مختلف المحليات مثل المرايا.

علاوة على ذلك ، يعتقد مينغ يوان جون أن هذا الدعم سيستمر في الزيادة. أبسط مثال على ذلك هو أن الطاقة الإنتاجية اليومية للأقنعة في الصين كانت 20 مليون فقط ، وبحلول نهاية فبراير ، تجاوزت الطاقة الإنتاجية اليومية 100 مليون. بدون سلسلة صناعية قوية وقدرات تصنيع ، لا يمكن تحقيق ذلك ، فقط انظر إلى البلدان الأجنبية. وهذه القدرة ، سواء في وقت السلم أو في أوقات استثنائية ، مهمة جدًا!

لذلك ، في وقت مبكر قبل اجتماع المكتب السياسي في 4 مارس ، أصدرت الحكومات المركزية والمحلية سلسلة من سياسات الدعم لتحقيق الاستقرار في الاقتصاد وتعزيز تنمية الصناعات الإقليمية.

قبل ذلك ، ستفيد سياسات مماثلة على الفور العقارات السكنية ، لأن السيولة الضعيفة ستؤدي حتمًا إلى تجاوز الكثير من الأموال لهذه المنطقة. ولكن مع إدخال LPR العام الماضي ، تم إضعاف تأثير الصرف هذا إلى حد كبير. علاوة على ذلك ، حتى الآن ، لا تزال النغمة الرئيسية للإسكان غير مستقرة. منذ بعض الوقت ، حاولت استكشاف مدينة الدفع بنسبة 20 ، وتمت مقابلتهم على الفور. في الوقت الحاضر ، تحتاج الحكومات المحلية المختلفة بشكل عاجل إلى تطوير الاقتصاد الصناعي من أجل "الانتعاش بعد الكارثة" ، بحيث يتم دمج شركات العقارات الصناعية ومتطلبات التنمية الاقتصادية الحكومية بشكل أكبر.

في الوقت الحاضر ، أصبحت "البنية التحتية الجديدة" إجماعًا بين الحكومة والمعارضة. إنها أبسط وأكثر الطرق فعالية للتعامل مع الوضع الوبائي والانكماش الاقتصادي. وقد تكون أيضًا الفائز في المنافسة والإصلاح والابتكار في الدول الكبرى في ظل الخلافات التجارية بين الصين والولايات المتحدة ، وليس "4 تريليون عودة". اذهب بالطريقة القديمة مرة أخرى ". في ظل هذه الخلفية ، أتى منطق عملية العقارات الصناعية بفرصة إعادة الإعمار.

في هذا السياق ، من المتوقع أن يحصل مشغلو العقارات الصناعية على دعم أكبر. في وقت سابق ، كانت المرحلة الأولى من العقارات الصناعية تعتمد بشكل رئيسي على إعادة الأموال من المبيعات السكنية لاسترداد التكاليف ، ومع ذلك ، منذ العام الماضي ، أدخلت العديد من المدن سياسات مثل أن الأراضي الصناعية والأراضي السكنية لم تعد مجمعة.

في ذلك الوقت ، شعر الكثير من الناس أنه لم يعد لديهم متعة. في ذلك الوقت ، أشار Mingyuanjun إلى أن شروط تقييد إنتاج الأراضي الصناعية في أماكن مختلفة لا تزال تعزز تطوير العقارات الصناعية. ما هو أكثر من ذلك ، عدم القدرة على تقسيم المبيعات لا يعني أنه لا يمكن بيعها أو ربطها بالمنازل ، ولكن هناك أيضًا مرافق تجارية وشقة ، وسيتم أيضًا تخفيض سعر الأرض للبيع وفقًا لذلك.

تحت الريح الشرقية للبنية التحتية الجديدة ، ستحصل الصناعة الحقيقية حتمًا على المزيد من الدعم. على سبيل المثال ، في الماضي ، استثمر مشغلو العقارات الصناعية في قطعة أرض ، لكن جزء القيمة المضافة من الأرض محظور تمامًا من قبل الدولة. في البيئة الحالية ، قد يُتوقع أن يحقق هذا اختراقًا.

بالإضافة إلى ذلك ، ستكون وسائل الدعم المالي أكثر وفرة. لأن جوهر العقارات الصناعية هو الاقتصاد الصناعي ، وتطور الصناعات يتطلب الأصول الثقيلة ومدخلات نقدية عالية. ما هو أكثر من ذلك ، في هذا الوباء ، يواجه مطورو العقارات الصناعية الموجهة نحو المبيعات بشكل عام ضغطًا أكبر على التدفق النقدي. إن المجمعات الصناعية ذات الممتلكات المملوكة ذاتياً أكثر استقراراً في الوباء. فمن ناحية ، لعبت إدارة ممتلكات المنتزهات والخدمات الأخرى دوراً في الوباء. ومن ناحية أخرى ، فإن التدفق النقدي للممتلكات التي يملكها "عقد الإيجار الطويل" أكثر ضماناً. 3. قدرة أقوى على مقاومة المخاطر. مثل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا ، هل من الممكن البدء بسرعة لدعم التنمية الصناعية؟

في الوقت الحاضر ، شاركت نصف أكبر 100 شركة إسكان بالفعل في بناء مجمعات صناعية. وفي التجديد الحضري المستقبلي وبناء المجمعات الصناعية ، ستضخ البنية التحتية الجديدة بالتأكيد المزيد من الحيوية ، وستتمكن شركات الإسكان ذات الصلة بالتأكيد من الحصول على شريحة من الكعكة.

المناطق التي لديها أكبر فرص اختراق

المطور الرئيسي يعمل بالفعل

لا تهدر كل أزمة ، فقد أصبح الحاضر مشابهًا "للتأجيج" في جميع مناحي الحياة. صحيح أنه في كل أزمة ، ستنخفض الصناعة وستنخفض بعض الشركات ، ولكن ستكون هناك أيضًا صناعات وشركات جديدة تتصاعد.

بالنسبة لمطوري العقارات الصناعية ، جلب الوباء تحديات كبيرة ، ولكن مع ظهور عشرات التريليونات من البنية التحتية الجديدة ، فقد بدأ في نافذة من التطور.

لذا ، ما هي المجالات التي يمكن وضعها؟ بناءً على آراء مطوري العقارات في مختلف الصناعات ، تعتقد Mingyuanjun أن هناك بشكل رئيسي ما يلي:

على سبيل المثال ، تخطيط حدائق التكنولوجيا الحيوية. واستجابة للانفجار الهائل والدمار الهائل لهذا الفيروس التاجي الجديد ، اقترحت البلاد "دمج الأمن البيولوجي في نظام الأمن القومي". وستستفيد سلسلة الصناعة الطبية الحيوية ، بما في ذلك تخطيط وبناء منطقة صناعية طبية طبية حتمية.

وستكون هذه ميزة سياسية رئيسية وفرصة سوقية كبيرة وطويلة الأجل لشركات الاستثمار وتشغيل الحدائق المهنية المشاركة في التخطيط والتخطيط وبناء الناقل وتشغيل الاستثمار وحاضنة الإنجاز في المجمعات الصناعية لتكنولوجيا الطب الحيوي.

في عام 2018 ، قال Huang Qisen أن مجموعة Taihe ستستثمر ما يصل إلى 100 مليار يوان في المجال الطبي في السنوات الخمس المقبلة لتصبح أفضل مجموعة طبية في الصين. بعد الفاشية ، اكتشف الناس مدى بعد اختيارهم. مع هذا الأساس ، يمكن أن يمتد مستقبلها إلى مجالات العقارات الصناعية ذات الصلة.

على سبيل المثال ، تخطيط المنازل الذكية والمباني الذكية والحدائق الذكية. أبقى هذا التفشي أكثر من مليار شخص في المنزل لأكثر من شهر ، مما أعطى الناس فهمًا جديدًا لتصميم المنتجات السكنية ، وازداد الطلب على المنازل الذكية والمجتمعات الذكية بشكل كبير. قام المطور بإغلاق مكتب المبيعات لفترة طويلة ، وأدرك أهمية عرض الواقع الافتراضي ، وما إلى ذلك. بشرت شركة الديكور لنظام VR الخاص بنظام الديكور للمنزل أيضًا بفرص جديدة ... هذه ترتبط ارتباطًا وثيقًا بصناعة العقارات.

...

وباختصار ، فإن اندلاع البنية التحتية الجديدة سوف يسرع من الارتقاء بالصناعات الرائدة في الاقتصاد الصيني والحديقة. هناك صناعات استفادت من هذا الوباء وستسرع بالتنمية في المستقبل ، وبطبيعة الحال هناك صناعات تضررت بشدة من هذا الوباء ، بشكل رئيسي منخفض القيمة المضافة ، التصنيع التقليدي المكثف للعمالة والصناعات الخدمية المنخفضة. هذه الصناعات تراجع التنمية أمر لا مفر منه.

في مواجهة هذه المفاضلة ، بعض المشاريع العقارية الصناعية والصناعات الرائدة الأصلية في الحديقة قد "تنجو من معدل الشواغر" ، ومن الضروري البدء في ترقية الصناعات الرائدة في أقرب وقت ممكن ، ولكن قبل ذلك ، يجب أن تبدأ الترقيات الداعمة ذات الصلة لتلبية الدقة العالية. احتياجات الصناعات المتطورة.

في الواقع ، العديد من المطورين الرائدين المشاركين في العقارات الصناعية يعملون بالفعل

على سبيل المثال ، في 25 فبراير ، وقعت شركة GCL-Integrated ، وهي شركة محلية رائدة في مجال الإنتاج الشامل لإعادة تدوير بسكويت الويفر ، عقدًا مع شركة China Fortune ، باستثمار إجمالي قدره 5 مليارات يوان وإنتاج سنوي يبلغ 3.6 مليون مشروع لإعادة تدوير الرقائق استقر في المدينة الصناعية خفي فيدونغ.

في 27 فبراير ، أقامت مدينة العلوم بمدينة تشانغجيانغ مراسم لتوقيع وبدء المشاريع الرئيسية. تم تركيز ما مجموعه 30 مشروعًا متعاقدًا و 20 مشروعًا مبتدئًا ، بما في ذلك مجالات متعددة مثل منصات البحث والتطوير المبتكرة ، والدوائر المتكاملة ، والطب الحيوي ، والذكاء الاصطناعي ، وتحسين الوظائف الحضرية. وبلغ إجمالي الاستثمار في 50 مشروعًا 36.4 مليار يوان.

...

في هذا الصدد ، أشار يو داهاي ، نائب رئيس ييدا الصين ، في مقابلة مع وسائل الإعلام: تأثرت الصناعات التقليدية بشكل كبير من هذا الوباء ، في حين أن الجيل الجديد من تكنولوجيا المعلومات ، والتصنيع الذكي ، والتوزيع غير المأهول ، والتعليم والاستهلاك عبر الإنترنت ، والتطبيب عن بعد وقد أظهرت الصناعات الناشئة الأخرى إمكانات نمو قوية.

بالطبع ، لا يمكن إنكار أنه على الرغم من الريح الشرقية البالغة 50 تريليون يوان في البنية التحتية الجديدة ، فإن تطوير العقارات الصناعية واسع النطاق وهناك بركات سياسية ، إلا أنه لا يزال غير صعب مقارنة بالتنمية السكنية.

بالنسبة لشركات الإسكان ، يوجد حاليًا ثلاثة أنواع من التطوير العقاري الصناعي: 1. نموذج PPP التنموي ؛ 2. نموذج الصناعة + العقارات ، وهو في الأساس نموذج شراء الأراضي الصناعية ؛ 3. نموذج حديقة التكنولوجيا الصناعية.

هناك وضع واحد فقط ، وهناك ثلاثة. ولكن بغض النظر عن أي نوع ، إذا كنت ترغب في القيام بعمل جيد ، يمكن أن يكون جوهر الصناعة الجيدة.

بالطبع ، بعد الوباء ، بمباركة البنية التحتية الجديدة ، ستكون هناك بعض التغييرات الجديدة. على الرغم من أن بعض المدن لم تعد تبيع الأراضي السكنية والصناعية في مجموعات ، إلا أن معظمها لا يزال يفعل ذلك.

بالنظر إلى أن المجمعات الصناعية تقع بشكل عام في الضواحي ، وهذا التفشي جعل الجميع يفضلون الإسكان منخفض الكثافة ، لا يمكن بناء هذا السكن إلا في الضواحي. بسبب المناطق الحضرية الرئيسية في المدن الكبيرة ، من الصعب الحصول على قطع أرض مناسبة لبناء مساكن منخفضة الكثافة. في الوقت نفسه ، يمكن أن يؤدي دمج الصناعة والمدينة إلى تقصير مسافة التنقل بشكل كبير. يمكنك عادةً الذهاب إلى العمل عن طريق المشي أو ركوب الدراجات. أثناء الوباء ، يمكنك تقليل الاتصال لتجنب العدوى. لا يوجد الكثير من الأشخاص الذين يحبون أسلوب الحياة هذا. للمطورين ، هناك فرص هائلة.

في الوقت نفسه ، في السنوات الأخيرة ، من المرجح أن يتم تضخيم بعض نماذج الربح الجديدة التي تستكشفها شركات الإسكان التي تدخل هذه الحقول.

عادة ما تحتوي العقارات الصناعية والمجمعات الصناعية على نوعين رئيسيين من الشركات الناشئة المتعلقة بأعمالها الرئيسية - الخدمات الصناعية والاستثمار الصناعي. من بينها ، تشمل الخدمات الصناعية بشكل رئيسي البحث الصناعي ، الاستثمار الصناعي ، تأجير الناقل ، إدارة الممتلكات ، خدمات تكنولوجيا المعلومات ، خدمات المواهب ، خدمات إرساء السياسات ، خدمات "الحضانة والتسريع" الصناعية ، دعم الخدمات التجارية (المطاعم ، التسوق ، الفنادق) ، إلخ. تشمل أعمال الاستثمار الصناعي بشكل رئيسي الاستثمار المباشر في الأسهم والصناديق الصناعية وغيرها من الأعمال. الشركتان الرئيسيتان هما شركات ذات قيمة عالية تلبي خصائص صناعة الخدمات الحديثة في المستقبل ، وهما المصدر الرئيسي للدخل على المدى المتوسط والطويل. على سبيل المثال ، زاد دخل الخدمات الصناعية لشركة Huaxia Happiness عامًا بعد عام ؛ اكتسبت مجموعة Xinghe Industry Group الكثير في الاستثمار في الأسهم.

إذا كانت السياسة يمكن أن تعزز هبوط صناديق الاستثمار العقاري التي ترفع علنًا أو يمكن لرأس المال المشابه أن يشارك ، يمكن لهذه النماذج توسيع الغرفة بشكل كبير جدًا.