المستقبل ارتفعت أسعار العقارات انخفضت الصعب أن الوضع المأساوي للظهور بشكل عام. احتمال الأحزاب الكبيرة قد يكون الأداء المرغوب فيه: مستقر كله، ولكن هناك التكيف الهيكلي، والتمايز في السوق أمر لا مفر منه.

(مايو 2018 وخبى مدينة لانغفانغ جوعن مركز مبيعات. الشكل / البصرية الصين)

ون | انغ جون البنك المركزي كبير الاقتصاديين في مركز الصين الدولي للتبادل الاقتصادي من اللجنة الأكاديمية

حاليا، كانت صناعة العقارات، وعدد من المؤشرات على الرغم من تقلبات طفيفة، ولكن الأداء العام أفضل مما كان متوقعا، وخصوصا في مجال التطوير العقاري والاستثمار نما بشكل مطرد، ارتفع متوسط أسعار المنازل قليلا، ما زالت سياسات مكافحة العقارات للتصعيد. وفي الوقت نفسه، فإن الانكماش الاقتصادي في فترة التصفية المستقبل، سوق العقارات كما يواجه خمسة معضلة القيد رئيسية هي: أولا، يتطلب النمو المطرد مستقر للاستثمار العقاري، ولكن هذا هو خيار صعب، والثاني هو متطلبات المضادة للخطر تعلق أهمية كبيرة على حل هيكل سوق العقارات رغوة، والتنمية الصحية والمستقرة للسوق العقاري فضلا عن الحد من المخاطر المالية العالمية أمر ضروري، والثالث هو تخفيض الديون أشواط متطلبات مضادة لعن السيطرة المعقولة لمخاطر السوق العقاري بالإضافة إلى النفوذ، بالإضافة إلى النفوذ لم يعد مستداما والتصفية أمر لا مفر منه؛ الرابعة، ومتطلبات خفض التكاليف في أقرب وقت ممكن حل مشكلة ارتفاع أسعار العقارات، وذلك لتسهيل خفض التكاليف من الماكرو؛ توقعات مستقرة الخامسة في أقرب وقت ممكن على نحو سلس ومستقر اضطراب سوق العقارات، العقارات من الجانب الاجتماعي والنفسي. في سوق العقارات تحت القيد من صعوبات متعددة، وإنما هو أيضا "تغيير مستمر."

نظرة عامة تصل، مؤلف تطوير مستقبل سوق العقارات لديها ما يلي آفاق اعلى عشرة: أولا، انخفض الاستثمار العقاري تدريجيا، فإن الاقتصاد الصيني في نهاية المطاف التخلص من الاعتماد المفرط على العقارات. وقد تم اعتماد الاقتصاد الصيني على العقارات فترة طويلة جدا، وعميق جدا. ما يسمى التحول، ما يسمى تطوير ذات جودة عالية، جانب واحد المهم هو التخلص تدريجيا من الاعتماد المفرط على العقارات، لإيجاد زخم جديد للتنمية الاقتصادية، والفضاء الجديد، نموذج جديد. وعلى المدى الطويل، وارتفاع وانخفاض في معدل النمو السكاني الطبيعي للتجمع السكاني، وهذين الاتجاهين جعل أسعار معظم المدن تفتقر إلى الدعم من السكان. الاستثمار العقاري في الصين، وتدريجيا في عصر وعصر المخزون الزائد، الزائد قبل الاستثمار، لا بد للحد من الاستثمار في المستقبل. المتوقع من الربع الرابع من هذا العام أو بداية العام المقبل على أبعد تقدير، والتطوير العقاري ونمو الاستثمار تستمر في الانخفاض.

ثانيا، العديد من سوق الأراضي المباعة، فقد انخفضت أسعار أقساط التأمين، بدأت التغييرات سوق الأراضي على ما يبدو. في الأشهر الأخيرة، وسوق الأراضي المباعة متكررة، وعدد يصل المباعة إلى 800 حالة، وسوق الأراضي وطني لتسريع التبريد. أغسطس 40 صفقة الأراضي في المناطق الحضرية نموذجية GFA أعلى قليلا من متوسط أسعار الأراضي انخفضت بنسبة خمسة أشهر متتالية، بلغ معدل دوران قيمة الأرض أدنى مستوياته في 39 شهرا، قد ضاقت عدد من مؤشرات النمو. مع عروض غير المباعة أو تصبح تدريجيا القاعدة، ومن المتوقع أن تنخفض بشكل ملحوظ سعر المزاد الأرض، "يا رب" لم يعد موجودا. هذا الجانب إلى أن توقعات السوق لتغييرات الاتجاه للأسعار في المستقبل، وهذا يعني أيضا أن المستقبل يعتمد على العقارات للحفاظ على نموذج العملية الاقتصادية من الصعب أن تستمر. سوف تغير في أوضاع سوق الأراضي يكون لها تأثير كبير على الاقتصاد الكلي، وهي زيادة غير المباعة - انخفض الاستثمار العقاري - الانكماش الاقتصادي.

ثالثا، الاستقرار العام للأسعار، وهيكل السوق التمايز. مع الأخذ بعين الاعتبار سوق العقارات في المدى القصير للاقتصاد الصيني هذا المنصب المهم، واقع الحاجة لكسب المعركة السياسية الرئيسية الثلاث، ومستقبل أسعار العقارات على الوضع الصعب كله ارتفع حادث مأساوى. احتمال الأحزاب الكبيرة قد يكون الأداء المرغوب فيه: مستقر كله، ولكن هناك التكيف الهيكلي، والتمايز في السوق أمر لا مفر منه. وكما نعلم جميعا، فإن السبب الرئيسي لارتفاع الأسعار في الصين، العرض والطلب هو مساحة إطار سياسة الإدارية للقمع وتشويه عدم التوافق، أن "ليس هناك الطلب على العرض المحلي، هناك أي إمدادات من الطلب المحلي." هذا المنطق، لا تزال متفائلة نسبيا عن إمكانات التطوير الاستراتيجي لالمراكز الحضرية الكبيرة من الدرجة الثانية، ثلاثة أو أربعة خطوط نقص الهابط من دعم الصناعة وتدفقات السكان. ينظر إليها من منظور السياسات التنظيمية، وإدخال السياسة مكثفة أو يكون لها تأثير على أسعار العقارات والاستثمارات قصيرة الأجل، ولكن تم تقسيم المدينة في أنواع مختلفة من الحق التأثير. A المساكن التجارية المدينة من الدرجة الثانية هو أدنى، وليس ضعف الطلب الكلي والطلب في السوق، والنمو العام في أسعار المساكن وتحقيق الاستقرار، وارتفعت بعض المدن من الدرجة الثانية، والطبقة الثالثة المدن أو أقل تأثرا السياسات التنظيمية هامشية، ومبيعات العقارات، أو تسريع بارد، أدت إلى انخفاض المبيعات الوطنية والمستعملة والمدن الطبقة الثالثة استقرت أسعار المساكن، وقمعت ارتفاع الزخم. وبالإضافة إلى ذلك، إلقاء CDB بدأت سياسات الإصلاح على التكيف، وربما يتم تخفيض نسبة تسييل في المستقبل، واستيعاب أربعة مستويات المدن أسعار المساكن القوة تدريجيا، والاستثمار نفسه صغير رأسا على عقب، وامتداد الأموال، جنبا إلى جنب مع العملات محدودة مرة واحدة تتحول مرة أخرى على الماء، تواجه المدن من الدرجة الثانية الأسعار أكبر خطر ارتفاع مرة أخرى.

رابعا، نسبة استئجار المساكن العامة وسيتواصل الأمثل، فاتحة الإيجار العام في فرص التطور السريع. "شراء تأجير كل من" الخلل الأساسي في الإيجار، وسوق المساكن المؤجرة ليست تماما أوجه القصور واضحة للوضع الحالي في سوق العقارات. لفترة طويلة، والتنمية غير المتوازنة في سوق العقارات ليست كافية، وخفيفة الوزن مبيعات الإيجار، تسبب النقص في سوق الإيجار. في المستقبل نظام الإسكان الجديد، عقد الإيجار هو أكثر أهمية من شراء أو تأجير قبل أن تشتري وسيتم تشجيع أيضا أنماط الاستهلاك الجديدة. سيتم سوق تأجير المساكن أكثر موحدة لتوجيه وتحسين وتطوير سوق الإيجار لا تزال متخلفة. من وجهة نظر دعم السياسات، سواء كانت الأرض والتمويل، والخدمات المصرفية أو القانون، وسوف يستمر في سوق الإيجار إلى الاستفادة من الإفراج عن سياسة توزيع الأرباح. من نهاية التحليل الطلب في السوق الإيجار، وتستمد التحضر السكان المتنقلين من عدد كبير من الطلب على استئجار العقارات، وانخفاض تأجير من امتداد الطلب شراء للضغط على سوق الإيجار، يمكن توقع تريليون السوق المحيط الأزرق. ثم من نهاية العرض، ونقص المعروض من المساكن الإيجار، وسوق الإيجار الحالية يجب أن تكون موحدة، الطلب على استئجار العقارات قوي لتوحيد الجودة. الخطوة القادمة سياسة بخطوة مع الأرض، وسوق الإيجار تستهل في التطور السريع، والمنافسة والصناعة تكثف.

خامسا، التحضر السريع للصين مدفوعا البناء على نطاق واسع هو تدريجي عصر العقارات وصل الى نهايته، فإن عصر الطلب المتزايد يتباطأ تدريجيا. من جهة، تباطأ الاستثمار تطوير تدريجي وحدة سكنية جديدة إلى أسفل؛ من ناحية أخرى، من جهة ثانية معاملات الإسكان تهيمن في المزيد والمزيد من المدن. الشمال، على نطاق واسع، ودرجة عميقة من منزل المستعملة في تعميق وتوسيع البلاد هناك اتجاها. 2017 هناك 20 مدن أكثر من المساكن المستعملة المنازل الجديدة الخاضعة للمعاملات، وتظهر بعض من الدرجة الثانية والدرجة الثالثة المدن أكثر وأكثر وضوحا. من عدد من مجموعات في مؤشرات المنزلية، الصين لديها أكثر من نهج واحد إلى 1.1. الولايات المتحدة واليابان في عدد من مجموعات للأسرة الواحدة ما بين 1،1-1،2، والعرض والطلب الأساسي في توازن تقريبا، بلغت ذروتها نمو المساكن الإضافية المرحلة. وسوف يستمر الطلب في المستقبل على العقارات في الوجود، ولكن أصبح التركيز على تحسين نوعية المعيشة.

سادسا، تركيز المطورين العقاريين سيتم زيادة تحسين، وبعض المطورين الصغيرة خطر التخلف عن الركب. وبالنظر إلى مستقبل سوق العقارات الصينية هو التغيير الهيكلي ضخمة والتمايز يحدث، والمدن أربعة مستويات في العقارات عالية السوق احتمال قد يتقلص بشكل كبير. على وجه الخصوص، في السنوات الأخيرة، مدفوعا أقل المدن الطبقة تسييل تسليط التغيير وسياسة تقييد المدن من الدرجة الثانية صرامة، وقد تم العديد من المطورين وطني كبير تغرق إلى المقاطعة، أصبحت مقاطعة المنافسة على البحر الأحمر. واستشرافا للمستقبل، وأسعار المساكن في الخطوط الأمامية، ومن المتوقع حصتها في السوق مستقبلا غرفة كبيرة للنمو مضاعفة. مع المبيعات في الخطوط الأمامية لها، والميزة تأخذ من، ومن المتوقع أن يستمر لتوسيع حصتها في السوق الجوانب الثلاثة للتمويل، لديها غرفة كبيرة لتحسين والمدن أربعة مستويات والعديد من المطورين صغير التمويل فواصل حبلا، أو بسبب قضايا أخرى رقابة صارمة، قد يكون هناك أكثر خسائر كبيرة أو الإفلاس.

السابع، وتحول قطاع العقارات وسيتم توسيع نطاق تدريجيا، وتمتد من مشروع سكني بسيطة لسلسلة الصناعة كلها، وسوف يتم تحسين مزيد من الخدمات ذات القيمة المضافة والقيمة المضافة. مواجهة تراجع زخم النمو تقلص بشكل متزايد والسوق تدريجيا، وأسعار الإسكان للتخطيط لمزيد من مخرج. في الآونة الأخيرة، وقد تم إعادة تسمية العديد من الشركات العقارية لتعكس سوق العقارات تشهد تحولا عميقا، مما يؤدي أسعار المساكن قد بدأت في النمو خلال الممتدة على طول السلسلة الصناعية، بما في ذلك محاولة لتوفير تطوير وإدارة العقارات، والتمويل، والخدمات وغيرها من حزمة متنوعة من الخدمات، وليس فقط فقط تم التركيز على تطوير هذا الجانب. حتى تطوير الروابط، ولكن أيضا إيلاء المزيد من الاهتمام لنوعية، وزيادة الكفاءة وتحسين الإدارة. الصناعات ذات الصلة بالفضاء لتوسيع الخدمة في جميع أنحاء تقييم العقارات ينمو، وهو اتجاه جديد الحالي تستحق منا الاهتمام.

الثامنة، مع السكان إلى المدن والمناطق الحضرية الكبيرة من تدفق والتركيز، وتركيز السوق العقاري في المنطقة كما سيتم تحسنت بشكل ملحوظ. من نمط تدفق ساعة السكان والمتوسطة والمدن الصغيرة هو عدم وجود الطلب على المدى الطويل للحصول على الدعم، على ما يبدو المبيعات، والأسعار، الاستثمارات الساخنة أقل قليلا من السوق أربعة مستويات هي ساخنة، مع "تسليط تغيير المد"، وتراجعت، وربما ستواجه على المدى الطويل ". الركود "أو حتى" الاكتئاب ". وعلى المدى الطويل، والهجرة من الريف إلى الحضر، من المدن الصغيرة إلى المدن الكبيرة السيولة، هو القانون العام للتنمية في البلدان التحضر في جميع أنحاء العالم، والصين ليست استثناء. من مرحلة جديدة في تطوير مستقبل التحضر، والاتجاه الجديد، وتدفق وتركيز يجتمع فورا هذه الصناعة، وتتركز أساسا في عدد قليل من التجمعات الحضرية الكبيرة، من الشمال إلى الجنوب، بما فيها بكين وتيانجين ودلتا نهر اليانغتسى ودلتا نهر اللؤلؤ، وتشنغتشو، خفى، ووهان، وشيان وتشونغتشينغ وتشنغدو، وممثل الغرب الأوسط، ونهر اليانغتسى، والعديد من التجمعات الحضرية الأخرى، ونمط المناطق الحضرية من المدن الكبرى "3 + 6" دائرة من تشكيل متزايد. اتجاه تدفق منطقة حضرية كبيرة في الصين لم تنته بعد. وسوف تستمر هذه المناطق للحفاظ على مساحة أكبر للنمو، واحتياجات السكن في هذا الجزء من لقاء لم تنته بعد. بالإضافة إلى مناطق أخرى، وتدفق سكان تحويل تغيرت تماما، وسوف تستمر احتياجاتهم السكنية لإبطاء، أو حتى تنخفض.

والسياسات التنظيمية العقارات التاسعة والتدخل الإداري لقمع سيستمر الملامح الرئيسية. عقد المكتب السياسي اجتماعا لهذا العام، مما يشكل زيادة كبيرة في البيئة الخارجية من عدم اليقين، حالة الاقتصاد المحلي لزيادة الضغط النزولي على السياسة الداخلية هي التحيز محايد محايد ضيق بداية الاتجاه فضفاض للتكيف. من إدخال تعديلات على السياسات الرئيسية المتعلقة بسوق العقارات، ووضع السوق العقاري المكتب السياسي اجتماعا الأمام متطلبات صارمة للغاية واضحة، "عازمة على حل مشكلة سوق العقارات، لأن المدينة الإصرار على تدابير وسياسات لتعزيز التوازن بين العرض والطلب، وتوجيه توقعات عقلانية، وتجديد نظام السوق، بحزم أسعار كبح الإسكان. " في هذا السياق، وجباية الضرائب الملكية ساحقة، ولكن على المدى القصير (1-2 سنوات) ليس لديهم الشروط المفروضة، أو من الصعب أن تهبط حقا. من جهة، لم يتم بعد الانتهاء من التشريع، ومن ناحية أخرى، أذن تماما، والتصنيف إلى الأمام، حتى لو تم تمرير التشريعات والتحصيل الفعلي هو أيضا فارق التوقيت. المجتمع المبالغة بوضوح يشتبه في كبح ارتفاع أسعار الضرائب العقارية، وإدخال الضريبة العقارية إلى كبح أسعار المساكن قد يكون لها تأثير محدود. السياسة النقدية في المستقبل على الرغم من التحسن الطفيف، ولكن المال في التدفق مباشرة إلى سوق العقارات غير ممكن، أو سيكون هناك عائقا قويا على السياسة. تبقى المطورين العقاريين بيئة التمويل ضيقة، وتنويع أدوات مبتكرة لتسخير.

ومن المتوقع أن يتسارع الإصلاح العاشرة، وآلية على المدى الطويل من البناء الأساسية وسوق العقارات. وأشار تسعة عشر حزب كبير إلى أن يستخدم المنزل التمسك العيش، وليس لجمهورية يوغوسلافيا الاتحادية لتحديد المواقع، وتسريع إنشاء العرض المتعددة وكيل، ودعم متعدد القنوات، وتأجير وشراء كل من نظام الإسكان، السكان والمساكن. ومن الواضح أن "العرض المتعدد وكيل، ودعم متعدد القنوات، سواء الشراء بالتقسيط" سيكون الاتجاه العام للنظام الإسكان المستقبل. موضوع - توريد وتشمل التغييرات في الأرض والسكن الجسم: إدخال المنافسة. المعروض من الأراضي، ومن هيئة حكومية واحدة في الحكومة والمنظمات الاقتصادية الجماعية؛ المعروض من المساكن، التي يسيطر عليها المطور، في الحكومة والمطورين وكالة تأجير، شركات التأجير طويل الأجل. شكل العرض، ولكن أيضا لتغير من العقارات التجارية واحد، استئجار المساكن ما مجموعه حقوق الملكية، الجماعي استئجار المساكن الأرض والعديد من الفئات الأخرى. حماية متعدد القنوات، وطلب من الحكومة أن تتخذ المزيد من المسؤولية للسكن، يلعب دور الحكومة. استخدام المالية والأراضي والاستثمار، والإعانات النقدية والضرائب وغيرها من الوسائل لحماية بشكل كامل "الإسكان". الإصلاح في مجال العقارات، من المرجح أن يكون المستقبل في نظام السكنية الأرض، والنظام المعروض من المساكن، الشراء بالتقسيط مع النظام الصحيح، ونظام الضرائب العقارية، ونظام صندوق الإسكان تراكم، مؤسسات تمويل الإسكان السياسة، ونظام الأراضي في المناطق الريفية والنظام الجماعي أراضي البناء حقوق الملكية وغيرها في تسريع استكشاف وتعزيزها.

(المحرر: وانغ يان تشون)

(هذه المقالة نشرت لأول مرة في "المالية" السنوي 2019: توقعات والاستراتيجية)