أسعار العقارات في هونغ كونغ الذي هو القوة الدافعة وراء هذا الجنون؟

• الكاتب: تشن شين / تشين شو دائرة الأصدقاء: qspyq2015

شا تاو كوك، اهالى هونج كونج في العقل التقليدي، ويقع عند تقاطع هونغ كونغ وشنتشن، في منطقة نائية في FCA. في الآونة الأخيرة، وهذا المكان وسائل الإعلام Huobian في هونغ كونغ، وذلك لأن متوسط سعر القرص الجديد قد تجاوز هونج كونج نطاق الأزرق التقليدي العقارات Taikoo شينغ!

شركة تطوير مطور الشرق الأقصى 27 أبريل بدأ هنا لإطلاق رجل يدعى "شانغ تشنغ" القرص الجديد، وبلغ متوسط سعر 10031 إلى 17815 يوان / قدم مربع. واحدة من أكثر وحدات من غرفتي نوم باهظة الثمن، والمنطقة حوالي 593 قدم مربع (حوالي 50 متر مربع)، وإرسال حوالي 1140 قدم مربع من السقف، وسعر الطلب لمدة تصل إلى 9614000 دولار هونج كونج. من حيث السعر في حساب قدم مربع، "شانغ تشنغ" هو بالفعل معظم العقارات باهظة الثمن في شا تاو كوك، الذي الوحدات بأسعار أكثر من التقليدية الممتازة العقارية ومحاجر الخليج Taikoo شينغ (سعر الصفقة الأخير للقدم المربع الواحد حوالي 15979 دولار هونج كونج) فردي.

لم تكن مألوفة مع الجغرافيا من اهالى هونج كونج قد يشعر أي شيء لشا تاو كوك وتاي كو شينغ، إذا لمقارنة للحصول على مدن البر الرئيسى، شا تاو كوك وتاي كو شينغ العلاقة التي تقارب العلاقة بين بكين وانغ فانغ من دونغتشنغ، أو منطقة شنتشن العسل بحيرة وهويتشو العلاقات. بشكل عام، شا تاو كوك هو أكثر منحازة السكان المحليين من الناس فقط 8000، على مدى السنوات ال 17 الماضية، وهذا المكان هو القرص الجديد لم يكن. ويظهر "شانغ تشنغ"، يمكن اعتباره مؤامرة الشعر السراء والضراء؟

الأكثر إثارة للدهشة هو أنه، نظرا للموقف في داخل FCA، لذلك ناهيك عن شراء قرص جديد، حتى لو كان لتحديد موعد لتسجيل تفتيش الممتلكات، كان الأول للحصول على تمرير شرطة هونج كونج منطقة محظورة. سكان غير المحليين التقدم بطلب للحصول على الوثائق واللغط كيندا، لأنك بحاجة لاستئجار شقة في المحلية، والحصول على عقد الإيجار وبرهان صالح الآخرين الإقامة قبل أن يتمكنوا من تطبيق للحصول على تصريح للشرطة.

بعد شراء هذا العقار، وهناك الكثير من المتاعب، لأن رخصة صالحة فقط لمدة 5 سنوات، وبعد ذلك لا تزال بحاجة إلى تطبيق. وعادة إذا كان هناك أقارب وأصدقاء يأتون لزيارة، لا تزال تحتاج إلى ملء دليل نموذج الطلب الضامن.

المكان المحبط جدا، انها بالفعل أكثر من أسعار العقارات في هونغ كونغ العقارات نطاق الأزرق. هونج كونج أسعار العقارات إلى أي مدى هو الجنون واضح!

العديد من الزملاء في هونغ كونغ رؤية الرسالة أعلاه ظهرت O-شكل الفم. منذ العام الماضي، وأسعار العقارات هونغ كونغ في الارتفاع، وقد سبق ولد الزملاء الأخبار العقارية خائفة O-شكل الفم، مثل الخطوط الجوية الأخيرة هاينان وغيرها من أسعار المساكن البر الرئيسى فى هونج كونج حصول على أعلى مستوى، وهو سعر قياسي من الخبز والدقيق الخاص بك ، وآخر مثال هو نورث بوينت التسعير القرص الجديد مؤخرا، سعر مليون دولار، يمكن شراء فقط حوالي 40 متر مربع من المسكن. ولكن هذه المرة، يبدو أن الجميع الحصول على أكبر الفم على شكل O.

الذي الممتلكات شراء في هونغ كونغ؟

وتحاول الحكومة أيضا أن أقول أسعار العقارات الاكتئاب جدا في السنوات الأخيرة رفع واجب لا يقل الطوابع وتشديد الرهن العقاري في محاولة لأسعار الضغط. إعلان الدمغة حسب القيمة في ذلك الوقت من المشترين من بيع الشقق إلى رسوم الدمغة إضافية، ثم رسم الطابع للمشترين من السكان غير الدائمين في هونغ كونغ، لكن أسعار المساكن في هونغ كونغ لا تزال في ارتفاع، الذي هو في دفع؟

في الواقع، أعتقد أن قد ترغب في طرح سؤال آخر: أنت تعرف أنه من المتوقع أيضا مارست ضغوطا الحكومة على أسعار العقارات، مع العلم أن أسعار المساكن لتعديل الوجه في بيئة سعر الفائدة، ثم في النهاية ما زالوا يشترون العقار؟ لماذا بعض الناس سوف بدلا من انفاق السعر أعلى من منزل شا تاو كوك، لا تشتري مجال Taikoo شينغ العقارات زرقاء؟ هذه الأسئلة قد تساعدنا في العثور على مصدر ارتفاع الأسعار.

دعونا نتحدث عن الذين يشترون العقارات في هونغ كونغ.

في الواقع، منذ بدأت الحكومة حالة من الفوضى في مجموعة متنوعة من رسم الطابع، وعدم وهونج كونج مجموعة العقارات والمستثمرين المحليين قد تقلص إلى حد كبير - لغير المقيمين، واجب رسم الطابع المشتري وختم ضعف تضيف ما يصل الى ما يقرب من 30، وهو ما يكفي لجعل أنها تردع. المشترين من الوضع مقابلة وحالة هونغ كونغ وسائل الاعلام الكشف عن نقطة تفتيش الممتلكات العملاء نظر، فإن معظم العامين الماضيين لشراء منزل أو منزل المحليين والمستثمرين المحليين في هونغ كونغ.

ولكن هونغ كونغ المشترين المحليين لديهم مشاكل وجه مزدوج رسم الطابع. من أجل التعامل مع مجموعة متنوعة من الضريبة الحكومة، يتم استنفاد هؤلاء المشترين أيضا مجموعة متنوعة من الطرق. مثل استخدام "نحو متعدد الشركاء" ، وهذا هو أكثر من مجرد لمرة واحدة شراء منزل، بحيث رسم الطابع تحسب مرة واحدة فقط، في المستقبل المنزل يمكن أن تباع لطبقات مختلفة من الناس من خلال محام. وبطبيعة الحال، وشراء لمرة واحدة أكثر من منزل، مع هذه العائلة (الذين يشترون منزلا لاستخدامها الخاص) ولا يؤخذ على محمل الجد الركاب والمستثمرين المحليين ويمكن تصنيف عموما كأسرة واحدة.

بعد أن منعت الحكومة "حول متعددة الشركاء" والآن أخذ الناس هونج كونج الاستفادة من هوية الأسرة لشراء العقارات. طالما أن الطفل هو 18 سنة من العمر، ويمكن استخدامها لشراء العقارات نيابة عنهم، لذلك يمكنك حفظ رسوم الدمغة، في الواقع، كان أحضرت حتى الأطفال حديثي الولادة عن طريق الهوية، لشراء ممتلكات في اسم من هؤلاء الأطفال عن طريق الثقة.

وهناك المزيد من التقلبات وممارسة المنعطفات، وشخص شراء جزء صغير من هدم المباني القديمة ومشاريع إعادة الإعمار الحكومة، لأنه بمجرد هدم الحكومة، لا يمكن للمالكي الاستفادة من السياسات التفضيلية "تغيير في الطابق الأول من الطابق الأول"، وشراء العقارات الجديدة، و لا يدفعون ضريبة الدمغة (والذي هو الحكومة يعطي هدم المباني القديمة هو الحصانات أصحاب المباني القديمة لجذبهم لبيعها للحكومة).

شراء بيت قديم صغير قد تتطلب سوى 3-5 مليون دولار هونغ كونغ، ولكن مجرد قرص جديد كبير، وبأسعار في عشرات الملايين أو المليارات حتى، من وفورات رسوم الدمغة وحدها ما يكفي لدفع ثمن تكلفة المنازل شراء القائمة!

الحديث كثيرا، في الحقيقة، هو لشرح، هونغ كونغ المحلي من هذه الجولة من ارتفاع الأسعار لشراء الرئيسية. ولكن القول بأن هؤلاء المشترين والمستثمرين المحليين في هونغ كونغ هو وراء القوة الدافعة، ويجب أن نقدر قلب يرفض أن يقبل، بعد كل شيء، الذين يريدون شراء Gaojiefang، لم يفعلوا السبب أنفسهم لرفع أسعار لا؟

المجالات الأزرق العقارات ليست غير مرغوب فيه

في هونغ كونغ، إذا كان يعمل الناس، الذين يعيشون في جزيرة هونغ كونغ هي الأكثر ملاءمة، وبالتالي منزل جزيرة نقص في المعروض، لأنه من السهل لتوظيف العمال، بالإضافة إلى جزيرة بأكملها لا يوجد لديه الأراضي المتاحة للتطوير، وحتى هنا منزل حتى خلال الأزمة المالية، وتراجع محدود للغاية. ولكن ارتفاع أسعار المنازل، مثل زيادة Taikoo شينغ الأزرق المجالات ليس الملكيات الكبيرة، وحتى بعض المباني القديمة تقريبا لم يرتفع، أو تخلف المناطق النائية القرص جديدة أو أوقات معينة من القرص الجديد.

الناس لماذا هونج كونج يفضلون شراء في العقارات في الضواحي، ولكن لا تشتري Taikoo شينغ المجالات، لوحة زرقاء؟

في الواقع، والناس سوف تجد أن قليلا من الاهتمام، هذا هو تكهنات الفاحشة من قبل وسائل الإعلام في القطاع هونغ كونغ الحقيقي، أكثر من القرص الجديد، ولكن معظم هذه الأقراص الجديدة تحيد عن المناطق الحضرية أو السكنية التقليدية على نطاق واسع. والسبب المباشر في هذه المرحلة المطورين بالنسبة للمشترين لشراء العروض القرص الجديد الكثير من الفوائد.

المطورين أكثر شيوعا هو توفير الحوافز الإغاثة ضريبة الدمغة . للمطورين، فإن النتائج الفعلية و"سعر أول زيادة سعر" نفس التأثير، ولكن للمشترين مختلفة تماما، لأنه لا يتبع تقييم البنك بنسبة خصم ضريبة الدمغة سعر العقد قبل الذهاب الدعم، لذلك النهج المطورين أي ما يعادل المشترين لمساعدة تحسين كمية القروض المصرفية.

وبالإضافة إلى ذلك، لهيئة النقد قدم مجموعة متنوعة من القيود الدفعة الأولى، ومطوري تقدم أيضا مجموعة متنوعة من رئيس معدل مختلفة "أسفل قروض الدفع،" وبهذه الطريقة، يمكنك أن تدع المشترين يعزز كثيرا من مبلغ دفعة أولى، وخلق فرص على متن القطار.

في الواقع، خلال العامين الماضيين، من أجل التعامل مع دفع الحد أسفل متنوعة من "الدمغة" وحكومة هيئة النقد، وإدخال التطوير العقاري الحصول عموما أصغر وأصغر، 20 متر مربع إلى 40 متر مربع من القرص الجديد هو بالفعل مبيعات الرئيسية . هذه الوحدات الصغيرة، على الرغم من أن سعر الوحدة مرتفع، ولكن المبلغ الإجمالي هو ليس كثيرا لأولئك الذين يريدون اصحاب السيارات، قروض المساعدة دفعة للمطورين، ومعظم الناس لدغة الرصاصة ولا يزال يمكن تحمله.

ومن بالذكر يستحق أن يتم توفير المطورين العقاريين في قروض الدفعة الكبيرة في هونج كونج من خلال شركاتها المالية التابعة وشركات التمويل هذه التدابير لا تقتصر على قيود الائتمان هيئة النقد، ولكن التمويل أيضا منخفضة الفائدة من البنوك إلى المال، ومن ثم بيعها لبعض ارتفاع أسعار الفائدة على الإقراض لمشتري المنازل، هذا الترتيب التجاري لشركات التطوير العقاري، سواء كسب ينتشر، ولكن أيضا مساعدة في بيع منزل جديد، القيام بالأمرين معا.

المشترين لا يعرفون المطور من ما يسمى ب "تخفيف ضريبة الدمغة" هو زيادة الأسعار أولا بعد خفض سعر غير واقعي ذلك؟ نحن لا نعرف فإن مطوري تسديد دفعة لأسفل على عملية الرهن العقاري ذلك؟ بالطبع لا.

وقال عادل، للمشترين الشباب هونج كونج، التي يواجهونها الآن أولا، معظم كبار اجب عالية تناقض ختم، والثاني هو الدفعة الأولى واسع. ارتفاع رسوم الدمغة وسائل لتعزيز التكلفة الفعلية للملكية المنزل، لأنه لا يتم تضمين هذه التكاليف في مبلغ القروض المصرفية؛ ومواصلة تقديم ترتفع المشترين الدفعة الأولى كبير في الضغط. في حالة ارتفاع أسعار المنازل، وهو ما يعني أنه إذا نمو الإيرادات ليست خاصة عالية للشباب، سيكون من الصعب على نحو متزايد لشراء منزل.

المجالات الزرقاء العقارات نوعية السكن مثل تاي كو شينغ هي بالتأكيد ليست سيئة، مجتمع جيد، حافظت بشكل صحيح، المرونة وقوية. ولكن المشكلة هي، عند شراء هذا النوع من المناطق السكنية المستعملة والمشترين في حاجة إلى رسوم الدمغة دفع من تلقاء نفسها، وأيضا صعوبة في الحصول على قروض من المبلغ الكامل لشركات التأمين دفع الرهن العقاري (هيئة النقد أولا سبعة تدابير ل27 فبراير 2015 في ، وهو أعلى عدد من الرهن العقاري في التأمين والرهن العقاري التي تقدمها الشركة، بانخفاض 90-80 في المئة، المقنعة بحيث لا يقل عن 10 في المائة المزيد من المشترين في المئة دفعة أولى).

على العكس من ذلك، وشراء قرص جديد، مع العلم جانبكم، ولكن على الأقل على متن الحافلة. لا يشعرون بالقلق حول هبوط سعر النفط المستقبل؟ بالطبع لا، وأكثر قلقا هم حول المستقبل لا يمكن شراء العقارات على متن القطار.

لماذا؟ لأن الأسعار انخفضت عندما البنوك سيكون تقدير أكثر تحفظا، وحتى أقل من التقييم، ثم دفع المشتري إلى أسفل قد تكون أعلى. و، في النهاية عندما تنخفض الأسعار، وكم الخريف، ببساطة لا يمكن التنبؤ بها. إذا كنت انتظر لبضع سنوات قبل لشراء منزل، وخلال السنوات تراكمت نفقات الإيجار، بالإضافة إلى الدفعة الأولى إضافية، قد تنخفض في أسعار المساكن قد تجاوز بكثير.

كثير من الناس يعتقدون أن على متن القطار في أقرب وقت ممكن العقارات الخاصة، لا يمكن دفع الإيجار الباهظ. إذا كانت السنوات القليلة المقبلة، لا تزال بيئة السوق جيدة نسبيا، ولكن أيضا تغيرت أيدي ربح من شراء منازل أكبر. على افتراض أن الأسعار انخفضت بالفعل، والبطالة ليست طالما انه يستطيع دفعات شهرية، على الأقل ليس في خطر من أي مسكن ثابت.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن العقارات الجديدة الراقية في هونج كونج هو وسام الأكثر المكرر وتعد سنوات مقارنة مع نطاق الزرقاء العقارات، وشراء قرص جديد يمكن أيضا المشترين مساعدة في إنقاذ الكثير من التكاليف.

ووفقا لهذا الرأي من التحليل الوارد أعلاه، يبدو المطورين لدينا لتحمل بعض المسؤولية عن ارتفاع الأسعار - ولكنها يمكن أيضا Jiaoyuan، الذي قال لك لوضع مجموعة رسوم الدمغة الحكومة حتى عالية جدا معقدة، لذلك معظم المشترين للمطورين إنتاج إعفاء "الدمغة" الطلب جامدة، وهذا بدوره يجبر المطورين لتحسين سعر البيع. إذا الدمغة الحكومة على المستوى العادي، وربما المطورين دون اعتبار للعميل لرسم الطابع الأجر، ليست هناك حاجة لرفع عمدا الأسعار أولا، وبعد كل شيء، ويكون للمطورين للنظر في أقرب وقت ممكن "بالجملة". وبالإضافة إلى ذلك، إذا لم تواصل هيئة النقد للحد من نسبة دفعة أولى، لذلك المشترين هم أكثر اعتمادا على المطورين تمويل الرهن العقاري الدفعة الأولى، ومطوري قد لا يكون حافزا لمعيار معدل شائن للغاية.

وكانت الحكومة؟

حتى في جميع أنحاء بدوره، يبدو أن الحكومة أنها تتحمل بعض المسؤولية عن ارتفاع الأسعار.

في الواقع، فإن وسائل الإعلام هونغ كونغ لديها الكثير من الانتقادات لسياسة العقاري في الحكومة. وانتقد حتى الرئيس التنفيذي الحالي ليونغ تشون يينغ نفسها مرارا وتكرارا مسؤولون أمامه، لم تتعامل مع قضية الأراضي السكنية خاصة في هونغ كونغ نقص في المعروض مقدما.

ومع ذلك، وحتى في مكتب ليونغ تشون يينغ، لزيادة المعروض من الأراضي وخاصة المنازل في السوق لن يكون سهلا. وهي مصنوعة في هونغ كونغ تشير التقديرات إلى أن الفترة 1981-2015، فإن متوسط الاكمال السكن الخاص السنوي حوالي 23،000 مجموعات. ولكن فقط حوالي 18،000 وحدة في المستوى المستهدف العام من توريد طويلة الأجل للحكومة هونغ كونغ، من ناحية أخرى، وبناء المساكن العامة وملكية المنزل وقد تواكب مقدم الطلب، ويمكن القول أن المستوى الحالي لتوفير الأراضي ومستوى الانتهاء من بناء، لا يكاد تستطيع التوصل إلى توازن بين العرض والطلب.

هذين اليومين، هونغ كونغ فكرية وأشار إلى أن الحكومة يجب على نطاق واسع استصلاح الأراضي، لزيادة المعروض من الأراضي.

ليس هناك شك في أن توفير الأراضي الحكومية ارتفع كافية والفيضانات التوترات العرض والطلب ومعقدة رسم الطابع والرهن العقاري تشديد التدابير، ولكن يحد أيضا من سيولة السوق العقاري الثانوي، في الواقع، مما يحد من علبة العرض، وعندما ترتفع الأسعار، وهذا سيؤدي حتما إلى ارتفاع أسعار المنازل .

ولكن حتى لو مسؤولية إلقاء اللوم على هيئة حكومية، فإنه لا يساعد لمشتري المنازل.

علينا أن ننظر في مسألة أخرى يجب أن تكون: حالة الإمدادات ليست جديدة، لماذا فقط نحن الآن مشكلة الجوع الناجمة الطلب على المنازل الخاصة؟

في الواقع، الشباب يريدون شراء هونغ كونغ، ليست سوى في السنوات الأخيرة من فكرة واحدة إلى الارتفاع. قبل 10 عاما، يبلغ عن أي مشتري المنازل الشباب في وسائل الإعلام. وقبل بضع سنوات وهو طالب جامعي شاب في هونغ كونغ يقولون انهم لا يستطيعون تحمل تكاليف السكن، عندما كانت هونغ كونغ أيضا جنون العام ملاحظات القديمة في الصحيفة، أن الشباب يمكن استئجار العيش، لا ينبغي أن يقتصر هدف المباراة الوحيد في الحياة هو بأسعار معقولة غرفة.

ولكن عندما تستمر أسعار المساكن في الارتفاع، خصوصا بعد كمية بلدان التسونامي المالي محاور واسعة، والعقارات في هونغ كونغ ولكن أيضا بسبب تأثير السيولة الأجنبية في حين قفزت أسعار، كثير من الناس هونج كونج تقف مكتوفة الايدى، ومناقشة وسائل الاعلام عن مشتري المنازل الشباب أكثر وأكثر حيوية.

لكن الكثير من الناس قد يغفل، بعد كل شيء، منزل مع سمات المنتج المالي، ارتفاع أسعار المساكن في حد ذاته سوف تدفع المشترين المحتملين الطلب، والتي، كما في سوق الأسهم، عندما يرتفع سعر السهم، وغالبا ما معظم الناس اتباع هذا الاتجاه من الوقت لشراء، وعندما ينخفض المخزون، ولكن غالبا ما يتم ردع المشترين من لم تتغير أساسيات حتى الشركة وجدت.

في السنوات الأخيرة، وأسعار المساكن جنون حقا، ولكن المستثمرين لا تزال حذرة، حيث من المتوقع أن تحول ذلك الوقت، الآن نقص في المعروض سوف تصبح قريبا زيادة العرض والطلب في السوق. سواء كان لحسابه أو الاستثمار، في الواقع، يجب أن تأخذ بعين الاعتبار العقارات عامل الرافعة المالية لهذا المنتج، على النحو الذي هي القوة الدافعة وراء ارتفاع الأسعار، ليست مهمة، والتفكير حول كيفية هذه الأيام بالتزامن مع الوضع الحالي على تخصيص الأصول الاستراتيجية أكثر أهمية.

لماذا هونغ كونغ الملياردير مسكن كان هائج؟

تحوط من مديري الصناديق: منزل لشراء أو عدم شراء؟

"تمثل هذه المقالة فقط نقطة مؤلف كتاب الرأي."

تشين شو دائرة الأصدقاء قناة الدقيقة عدد الجمهور: qspyq2015

التعاون للشركات | الاتصال مايكرو إشارة: qspyqswhz