وبحلول نهاية عام 2018، سوق العقارات في هذه المناسبة الهابطة، عددا من الفرص الجديدة، ولكن في تسليط الضوء على financialization عالية الجودة العقارات التجارية، هو واحد منهم.
29 ديسمبر كوانزو العقارية نشرة الثقة للاستثمارات (المشار إليها فيما يلي باسم "الصندوق العقاري كوانزو") المكتسبة هانغتشو فيكتوريا مركز أعمال، في وقت سابق، وصندوق باعت مجرد مدينة جديدة، واحد دخل والأصول تحت إدارة صندوق الملكية كوانزو وظلت عند 35 مليار دولار، واحدة من أفضل 10 صناديق الاستثمار العقاري في منطقة آسيا.
(الشكل: مدينة هانغتشو كوانزو مركز فيكتوريا)
كما هو موضح في صناديق الاستثمار العقاري فقط أول استثمار في العالم في الممتلكات البر الرئيسى، ويتوقع حجم مستقبل إدارة صندوق الرؤية كوانزو REIT أكثر من ذلك لتصل إلى 100 مليار دولار.
ومن الجدير بالذكر أنه في السوق منذ 13 عاما، ومستوى من إيفاد صندوق الملكية كوانزو تبقى بنسبة 6.5 إلى 7، مما يزيد من مخاطر الاستثمار في الأصول العقارية لحظة، مزاياه سوف تكون أكثر قلقا بشأن الناس.
كما الصندوق مدير كوانزو الممتلكات، رئيس مجلس GZI REIT لإدارة الأصول المحدودة (المشار إليها فيما يلي باسم "GZI REIT") كشف ينده ليانغ سر منها: العقارات الثقة الاستثمارية هي جوهر إدارة الأصول، والاستمرار في تحسين إدارة الأصول، نحن بحاجة إلى تحسين في إدارة المناطق الثلاث، ورأس المال المالي.
GZI REIT خلق تكامل فريد من العمليات التجارية وإدارة الممتلكات، وتحسين رأس المال وتعزيز التكامل بين الأصول وإدارة الأصول والصناديق تكامل إدارة "الثالوث" نموذج، يعمل بها وجود "الأساسية للعمليات التجارية، والطريقة المالية في" طريقة تطوير العقارات التجارية.
"فوائد الصندوق العقاري هو تخفيض الديون الطبيعي"، لينده ليانغ يعتقد أن انخفاض تدريجي في إجمالي الأرباح في مجال التطوير العقاري، والعقارات التجارية، العقارات الصناعية سيكون لها آفاق أفضل للتنمية، والصندوق العقاري يلعب دورا هاما.
إدارة الأصول الطريق
21 ديسمبر 2005، كوانزو REIT المدرجة في بورصة هونج كونج، فمن أول دفعة من صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في هونغ كونغ، وصناديق الاستثمار العقاري لأول مرة المدرجة في العالم تستثمر فقط في العقارات في البر الرئيسى للصين.
(الشكل: تطوير كوانزو REIT)
عقد صناديق الاستثمار العقاري لتشكيل العقارات التجارية، تتعلق أساسا المكاتب والمحلات التجارية والفنادق والشقق الفندقية وهلم جرا، من خلال الاستحواذ يمكن أن يولد تدفقا كبيرا النقدية وإعادة الممتلكات، وعمليات الأمثل من خلال تحقيق نمو أعلى الإيرادات.
في الوقت السنوات العشر، والحفاظ على معدل أكثر من 6 من العائد على صناديق الاستثمار العقاري المدرجة حاليا في هونغ كونغ الذين لم صعوبة الصغيرة، لم كوانزو REIT.
"إنه هو أن تفعل أساسا GZI REIT لإدارة الأصول"، والتي، مثقفة GZI REIT الرئيس التنفيذي لينده يانغ.
يعتقد ينده ليانغ، لتعزيز التركيز على إدارة الأصول وزيادة رأس المال وتحسين المالي، كل جانب من جوانب لا يمكن أن الركود قبالة.
واضاف ان "الملكية التجارية الأساسية هي الأعمال التجارية"، وقال لينده ليانغ، ما يسمى تحسين الأعمال، هو أن الترقية إلى مستوى المشغل، لفهم احتياجات المستأجرين، من خلال عملاء وتحديد المواقع بدقة لتحسين هيكل المستأجر، توازن معقول بين الإيجار والمستأجرين، وتوفير سوبر عالية الارتفاع معايير نظام الخدمة لتحقيقه.
"اغتنام كل فرصة ممكنة لاستئجار لتر، مع الحفاظ على المستأجرين الحاليين"، لينده ليانغ نأمل أن يكون هذا العمل لتعزيز تأثير فوري.
أكدت إدارة على فلسفة الخدمة التي تركز على العملاء، وأكثر تركيزا تعزيز الأصول على صيانة وإدارة الأصول المحتفظ بها، بدءا من التفاصيل، للحفاظ على القدرة التنافسية للمبنى بأكمله.
"كل عام ونحن سوف استثمرت 1.5-2 إيرادات التشغيل لتحويل العاصمة"، وقال ليانغ لينده أن التحول من الأصول ولكن أيضا لتحسين رضا العملاء، لتقديم خدمة أفضل.
عندما دورة ارتفاع معدل دوران، وسلط الضوء على أهمية تعزيز المالي. كصندوق الثقة المدرجة في هونغ كونغ، كوانزو صندوق عقاري الحاجة إلى ضمان معدل الإقراض لا تتجاوز 45 من الحد التنظيمي بورصة هونج كونج. لذلك، لتحسين تكاليف هيكل الدين والرقابة والتمويل، وتعزيز الإدارة المالية لتعزيز السيولة، ولكن أيضا أن تكون واحدة من الرئيسية إدارة الأصول GZI REIT.
صافي الإيجار العائد GZI REIT التي تديرها الممتلكات في حوالي 4 في السنة، وفي نهاية المطاف تكون قادرة على تحقيق أكثر من أرباح المحصول 6 / معدل إرسال، وقال ليانغ ينده تكاليف التمويل منخفضة أسهمت.
لأن قدرة أفضل على مقاومة المخاطر والقبول في السوق، وتكاليف التمويل بفائدة GZI REIT إلا حوالي 3
"التكاليف لدينا هي في الواقع أقل بكثير من الدخل. وبهذه الطريقة إلى المال الاقتراض، للقيام بتمويل النفوذ، فإن المعدل الطبيعي للعودة أن تكون أعلى، وهذا هو العائد للمساهمين" وقال مسؤول GZI REIT يعني ذلك.
"لرفع أسعار الفائدة ثلاث مرات هذا العام، ولكن معدل التمويل لدينا أو أقل من المتوسط من 25 نقطة،" وكشف ينده يانغ.
هذه الأصول والفوائد من حيث التكلفة المنخفضة لل، يتم تمرير كوانزو الصناديق العقارية على المساهمين. 90 من الأموال توزيع الدخل توزيع للمستثمرين من كل عام، وبلغ معدل العائد عموما 6.5 -7 مستوى.
منتصف عام 2018، إجمالي دخل الصندوق العقاري كوانزو في تشغيل نحو 10 مليار يوان، بزيادة 10.3، صافي دخل الملكية حوالي 7.3 مليار يوان، بزيادة 12.7، لتحقيق الدخل الإجمالي للتوزيع حوالي 423 مليون يوان، بزيادة قدرها 7.2. وحدات العائد من 3.06، على أساس سنوي معدل تعيين الإيرادات من 6.12.
التوسع الاستحواذ على الطريق
هونغ كونغ تطوير صناديق الاستثمار العقاري بطيئة نسبيا، ثماني سنوات ما مجموعه 11 صناديق الاستثمار العقاري المدرجة، والتي تم شطب صندوق RREEF. حاليا، فإن متوسط مجموع الموجودات من 10 صناديق الاستثمار العقاري حوالي 28 مليار يوان.
كوانزو REIT هو بلا شك واحدة من أكثر الصناديق النشطة. منذ 13 عاما، أنشأ أكبر مساهم في كوانزو الملكية وGZI REIT "تطور + + العمليات المالية"، وسلسلة كاملة من "مزدوجة منصة تفاعلية" نموذج الأعمال التجارية، وسوف تستمر كوانزو REIT لاستيعاب أصول الشركة الأم، مجموعة نمت. المستقبل ولكن أيضا لتحقيق 100 مليار دولار.
(الشكل: مدينة هانغتشو كوانزو مركز فيكتوريا)
وبحلول نهاية عام 2018، كوانزو الصندوق العقاري لتغطية المراكز المكشوفة مرة أخرى، إلى 590 مليون من السعر الاجمالي الاستيلاء على مدينة هانغتشو فيكتوريا مركز أعمال 2 و 315 مواقف للسيارات تحت الأرض، وهو مسؤول المتمركزة فى مدينة هانغتشو.
وقال GZI REIT المسؤول "هانغتشو هو واحد من أكثر قيمة في المدينة، بعد قمة G20، وهانغتشو النمو الكبير في الطلب على المساحات المكتبية، ومستوى نمو الإيجارات أكثر من 10".
وقال GZI REIT أن الجنرال اختيار المدن من الدرجة الثانية والمناطق التي تتمتع بإمكانات نمو. لأنه عندما نسبة الصناعة الثالثة الناتج المحلي الإجمالي أو تصل إلى مستوى معين، هذه المدن الطلب على النمو السريع التجارية، وفرص تجارية ضخمة. وهذا هو أيضا السبب في مسيرة كوانزو REIT وهان العام الماضي.
في بداية القائمة، كوانزو REIT شراؤها الأبيض بناء الحصان والبناء الحضري، فورتشن بلازا وفيكتوريا بلازا من كوانزو الملكية.
في عام 2012، أنجزت GZI REIT اقتناء قوانغتشو IFC، ارتفعت هذه "Tunxiang" المعاملات، مما يجعل إجمالي الأصول كوانزو REIT في 237.3 لتصل إلى 24900000000 يوان، لتحتل المرتبة الأعلى في آسيا في صناديق الاستثمار العقاري.
24 أغسطس 2015، كوانزو REIT إلى 2627000000 يوان الاستحواذ على مبنى شنغهاي Hongjia (الآن شنغهاي يو شيوى البناء)؛ 2017، ومرة أخرى 2281000000 اكتساب يوان من مركز كوانزو الثروة في ووهان، البريق ميناء التسوق ممتلكات المركز.
وحتى الآن، كوانزو العقارات التي يملكها الروافد صندوق 8، ودلتا نهر اللؤلؤ ودلتا نهر اليانغتسى والصين، الملكية إجمالي المساحة المركزية حوالي 991،000 متر مربع، وهي متاحة للإيجار بمساحة إجمالية 66000 متر مربع في مساحة إجمالية قدرها حوالي 595،000 الإيجار متر مربع، الخاصية معدل الإشغال الكلي من 90.1.
في اكتساب الرئيسي في الصندوق العقاري كوانزو باعت هذا العام للعمل مرة الأولى، وتحسين هيكل الأصول. 14 ديسمبر، أعلن كوانزو REIT بيع في 1178000000 يوان مقارنة مع التقييم في مدينة قوانغتشو كوانزو جديدة، ومن المتوقع أن تبيع سيتم تسجيلها في الأرباح 242 مليون يوان قسط ثمنها بسعر حوالي 5.8 في المئة.
عائدات صافية قدرها 1002000000 يوان، وهي جزء من فرص استحواذ جديدة للنظر المؤجلة دفع 822000000 يوان كوانزو REIT في الاستحواذ على أصول ووهان، في حين يتم استخدام الجزء الآخر.
حاليا، استحوذت كوانزو REIT المشروع لا يزال أكبر مساهم في الأصول الرئيسية، ولكن لا يستبعد عمليات الدمج والاستحواذ على الأصول الأجنبية لإغلاق القناة.
"في الوقت الحاضر الفرصة لبذل المزيد من الجهد معا، ولكن الحاجة إلى انتقاء الأصول"، وقال ليانغ لينده، والآن هناك الكثير من الأصول التجارية معيبة "، خصوصا مكلفة وارتفاع معدل العائد."
جسدت هذه العيوب في حقوق الملكية، وحقوق الملكية، والضرائب، وهلم جرا. GZI REIT اهتماما خاصا لجودة الأصول المكتسبة، وذلك قبل عملية الاستحواذ، وسيقوم فريق نقل إجراء تقييم دقيق والتحقيق.
ذكر مائة مليار دولار من صناديق الاستثمار العقاري رؤية وقال لينده ليانغ، طالما أن حقن القادم من واحد أو اثنين أو الاستحواذ المشاريع العملاقة، فإنه يمكن أن يحقق كبيرة كتلة زيادة الجسم وحجم، ويعتمد على فرصة محددة.
(الموضوع)
