شنغهاي ما يقرب من 780 مليون منزل. على النقيض من شنغهاي السكان المقيمين من 24 مليون نسمة، وفقا لنسبة من منزل الشخص على قياس 2.5، وسوف تجد أن من مجموع لشنغهاي أي نقص في المنازل. بعد 20 عاما من التنمية العقارية، مدينة قد حل في الأساس المشكلة برمتها المعيشة.
هذا 7.8 مليون منزل، والتي تستخدم لاستئجار 2.9 مليون وحدة، و 2.56 أخرى في التداول يصبح المساكن المستعملة سنويا، متوسط حجم التداول اليومي 200،000 وحدة سنويا.
أن نكون صادقين، وهذا نموذج البيانات لم تعد صغيرة، تصوير ما يقرب من خطة واضحة نسبيا للحياة تعيش في شنغهاي. والدراسات السابقة فقط المؤسفة للبيانات الإسكان المستعملة هي قليلة جدا القليل جدا.
لحسن الحظ، والآن قصف المعهد، الهوم لينك وغيرها من الوكالات تحاول استعادة بعض البيانات الملكية، وراء هذه البيانات وتكشف لم يتم العثور على الحقيقة شنغهاي سوق العقارات في الماضي. اليوم، جنبا إلى جنب مع بعض البيانات وتجاذبنا أطراف الحديث بعض النقاط، إذا كنت مهتما، والقيام أيضا تحليلا أكثر عمقا.
01. معظم تلك السنوات دون حراسة منزل
بيانات من وجهة سوق العقارات شنغهاي للعرض، ما يقرب من 75 من مستخدمي عقد منزل لأكثر من عقد من الزمان، وأقل من 5 من المستخدمين في غضون عامين لبيع العقار.
هذا يشير إلى وجود بعض الأسئلة، أول سوق العقارات شنغهاي هو في الواقع الصحي، لدينا لشراء منزل للعيش قاد نسبة التداول على المدى القصير منخفضة جدا. لكن من وجهة بعدا آخر للعرض، معظم الناس ليسوا عنابر السنوات العشر، وربما تكيفت مع هذا النوع من الحياة، وبطبيعة الحال، لا يمكن أن تحمل استبدال الممتلكات الثاني.
لذلك على وجه الخصوص، أول مجموعة من أصدقاء المستخدم، نذهب حلم الأحلام والمشاعر مشاعر تذهب، ونحن لم يفكر لفترة طويلة اضطر للعيش في منزل سكني؟ يرجى وضع هذه القضية على ما قبل الشروط التي شراء منزل هناك، بعد كل شيء نحن جميعا بشر.
بطبيعة الحال، لا أن كنت تعيش السنوات العشر لديك لشراء منزل كبير، أعتقد أن قدرة الشخص على تحمل الفضاء قوية، كانت آلاف شقة قدم في هونج كونج قادرة على الاعتماد القصر. ولذلك، في هذا العقد، والمنزل هو كبير جدا وثانيا، تحتاج إلى التركيز عليه هو الوقت بين تكلفة الصفقات ومنزلك.
خذ بالنسبة لي، وأنا سوف تختار دائما لشراء غرب بيت شنغهاي، لأنني قرأت، و 70 من المطورين مكتب شنغهاي هي في الغرب، حتى لو اضطررت إلى السنوات العشر الحية في مكان واحد، طالما لدي في الغرب كما يمكن أن يكون مقبولا.
وبالإضافة إلى ذلك، ونحن نرى أن منزل سيعيش لمدة عامين نسبة النازحين في شنغهاي هي 5. ما هو مفهوم؟ شنغهاي المتوسط السنوي من 200000 مجموعات من استبدال المساكن المستعملة، 10000 فقط الأسر قادرة على تحمل دعم استبدال لمدة عامين. هؤلاء الناس هم أقلية صغيرة في بالمعنى الحقيقي. حتى إذا كان هناك معرفة الذات من المشترين، يتعين علينا القيام به قد لا يكون تحت وصاية السنوات العشر، وهذا ليس مشكلة لا أريد أن أفكر، ولكن لا يمكن أن يكون مشكلة.
02. لشراء منزل لا تجعل المال، قد يكون اقتراحا كاذبة
تستطيع دحض لي قريبا، وهذا ليس ما هراء، وبطبيعة الحال، لكسب المال لشراء منزل. دعونا ننظر في البيانات الحقيقية.
السوق اليوم، عقد عامين لبيع العقارات شنغهاي الحقيقي، وقد ينتشر التداول منخفضا جدا، صافية من جميع الضرائب وتكاليف الائتمان، أي ما يقرب من المال.
عقد رجل منزل طويلة، والفرق في الفضاء أكثر من 1.3 مليون نسمة. قبل أن حللت عددا أقل من 5 من الشعب، في غضون سنتين لبيع ما يصل. لذلك معظم الناس في مجال العقارات لا تزال كسب كسب أقل من المال فقط فقط.
يتم تحويل هذه القيمة إلى الرقمية هو كم؟ عن 12.8.
ولكن لا نتيجة القلق، وبيع هذه قاعدة عملاء المجموعة، أكثر من 60 في المئة من الزبائن اختارت استبدال الماضي.
وبعبارة أخرى، توجه نقدا نقدا من سوق الاسكان الى الداخل. غير ربحية أو لم تكن في الواقع مشاعر نفسية، جيبك لن حشد الاستهلاك اليومي لا يمكن أن تتم ترقية.
وهذا يعطي أيضا 2016 و 2017 لم يحدث له مثيل الأصدقاء الذين يرغبون في شراء تذكرة: إذا كنت شراء المساكن المستعملة أو Yishoufang في السنوات الأخيرة لا لبيع المنزل، يجب أن يكون فقدان المال، عقد جيدة لفترة طويلة وتعتزم إعداد. بطبيعة الحال، فإن أسوأ شيء في عام 2016 و 2017 لشراء Yishoufang السيدات والسادة، وهو أعلى سعر لشراء أسوأ المنتج.
03 غرفة حي المدرسة لديها قيمة موضوعية ومعنى
تحدث عن سوق العقارات شنغهاي اليوم هناك الكثير من احتياجات الإحلال، ثم ما هو البديل نقطة رئيسية؟ كل بديل للركاب، وهناك 53.72 من عملاء اختيار استبدال مع الحلقة الداخلية، واستبدال 27،89 في نفس القطاع، 8.12 في المئة استبدال في نفس المنطقة. وهذا يعني أن معظم الناس ليسوا راضين عن ذلك بسبب المنزل الموقع والتغيير. في الواقع، وهذا هو أيضا من السهل جدا أن نفهم، لأن شنغهاي النامية، يجب أن يكون الكثير على نحو أفضل.
فما هي دوافع كل الاستبدال؟
أولا، ليس هناك شك في تلك الغرفة الصغيرة لتغيير جناح، جنبا إلى جنب مع قطاعات النمو من أفراد العائلة واحتياجاتهم، "لا يعيش" أصبحت المشاكل الموضوعية، فقد أصبح أيضا القوة الدافعة لاستبدال الأول.
وبالإضافة إلى ذلك، ونحن أيضا وجدت شخصيات مثيرة للاهتمام:
هذا التقلب من المناسب جدا معدل المواليد استبدال المدينة بأكملها، والمثير للاهتمام، اتخذ معظم استبدال مكان بعد ست سنوات من الولادة، والطفل هو على وشك أن تقرأ هذه النقطة في المدارس الابتدائية الوقت. وبعبارة أخرى، فإن غرفة مدرسة حي هو السبب من وجودها. على الرغم من أن منطقة المدرسة ليست العامل الوحيد، ولكن لمجرد أحد أفراد الأسرة إلى هذه النقطة في الوقت المناسب، بحيث يمكن للعملاء سيضع المنطقة في الاعتبارات الرئيسية شراؤها.
04. إذا كنت ترغب في بيع الآن، لا تفعل شيئا ستفقد 9000 يوان
بالمعنى الدقيق للكلمة، والخسارة هي في الواقع ليست المال، ولكن الوقت.
سلسلة من القوائم المنزل على تحليل وقت دوران الخاصة بهم، ودوران في قائمة الوقت اليوم قد امتدت إلى 115.8 يوما، وهو وقت جيد أطول من 54 يوما في سوق العقارات. للدورة استبدال المالك، يجب أن يتحمل تكاليف مراقبة 54 يوما، ومتوسط الإيجار الشهري 5000 يوان شنغهاي، بحيث 54 يوما تقريبا 9000 خسارة يوان.
بالطبع، هذا ليس كل شيء، والآن المستعملة الفضاء المساومة السكن موجودة.
ويمكن أن يرى قوائم مدار السنة المذكورة ما يقرب من 5 من مساحة المساومة. ماذا يعني هذا؟ إذا كنت تريد مخلصين لبيع المنزل لشنق، لديك للسماح يمكن للمشتري مكافحة العرض، مكافحة العرض 5000000 هو جعل 250،000 آخرين، فمن هذا السبب.
حتى في سوق هابطة، يتم تحديد بيع لتحمل ضغط معين، بالإضافة إلى وقت المعاملة غير معروف، يجب على المالك تقديم تنازلات من حيث المال.
في الواقع، هناك جانبان لهذه التسوية:
محجوز الهدف الأول من الانخفاض الطبيعي في أسعار المساكن، والثانية لمسافة المشترين المساومة. دون ترك أي مجال للتفاوض قد يكون، هو ان دورة دوران يستغرق وقتا أطول لأن هناك الناس الذين يشعرون بالقلق الغيار وانخفاض الأسعار، بينما العملاء في السوق صغيرة.
حتى في نهاية المطاف، وبيع المنزل أصبحت الحرب النفسية، يمكنك الذهاب على كم من الوقت وكم من المال يمكنك الذهاب على، للحصول على التوازن بين الاثنين.
05. لفهم وتحديد المواقع من منزلهم في شنغهاي
بعد هذه الجولة من التنظيم، في الواقع الطبقات الآثار بين رنين مختلفة هي واضحة جدا والعرض والطلب أيضا غير المتكافئة على نحو متزايد.
كما ترون، فإن العرض الأكثر إنتاجية الطوق الخارجي، فإن نسبة الطلب ولكن ليس كثيرا، حتى إذا كان بيتك هو في الطوق الخارجي، ثم في جوهر كنت ضعيفة جدا. لأن الكثير من المنافسين، والأكثر تركيزا المساكن المستعملة، تتواصل Yishoufang لدخول السوق.
في هذا القسم، تحتاج إلى فهم تكلفة تنافسية من المنزل كبيرة نسبيا، وذلك ما يمكن أن يكون منافسا واللعب طلبت أيضا على التفكير بوضوح على التسعير والمنتجات. قلت والمشترين المستقبل بحاجة أكثر وأكثر مثل تاجر، عليك أن تعرف ما هو أكثر من اللازم.
لا يمكنك فهم؟ بالطبع، إذا كنت تشغل ندرة الكثير، وتوصف المنزل بشكل طبيعي. عليك أن تكون في الحلقة، حيث إمدادات شحيحة، حتى منزلك بغض النظر عن المنتج، أو سيتم قبول.
هذا هو النصف الثاني من عام 2018، عندما حلقة مختلفة من شنغهاي المستعملة انخفضت أسعار المنازل، والأخضر هو خارج العقارات في الطوق الخارجي، يمكنك أن ترى أن واحد هو أسفل أطول.
06. بيع والإيجار من البداية الى النهاية هو أمرين
في شنغهاي، وكيفية العيش من خير؟ الجواب على هذا السؤال هو في الواقع مثيرة للاهتمام الى حد بعيد.
شنغهاي المنازل المستعملة مدرجة حاليا على متوسط سعر قدره 3.4 مليون دولار شهريا لحوالي 1.1 مليون نسمة. قذيفة معهد التدبير، على نفس المستوى من دخل الأسرة، ويمكن استئجار الميزانية تصل إلى 8250 يوان.
لذلك عندما وضعوا ثمن تعلق على مبنيين للذهاب نظرة لذلك، وسوف تجد:
مما لا شك فيه، وأود أن ترغب في استئجار الكثير المنزل أفضل من شراء منزل. حتى إذا كنت لا نعتبر جزء من القيمة المضافة للأصول العائلة، تنفق حوالي نفس تكلفة شراء منزل وتأجير، والمستأجرين تعطيك عينات حياة أفضل.
وبالإضافة إلى ذلك، أظهر استئجار شقة والمبيعات أيضا نمطا مختلفا:
وحدات كبيرة من استئجار المزيد من المساكن، والمزيد من بيع وشراء منزل شقة صغيرة. شنغهاي المستعملة سوق الإسكان، وغالبية الزبائن لا تزال تفعل الصفقة الأساسية. كثير من الناس قد لا يعتقد ذلك، 70 من شنغهاي وحدة سكنية المستعملة كلها المنزل أقل من 3 ملايين نسمة.
والآن بدأ كبير سوق تأجير شقة لأن توصف، ليس بسبب الحجم الكبير هو أسهل لتأجير. على العكس من ذلك، وأهم مجموعات الطلب سوق الإيجار في المنطقة تقدر ب 17 متر مربع، وهي عبارة عن غرفة الأسرة. ماذا يعني هذا؟ نحن تأجير الانتقالية، استئجار غرفة على ذلك.
لماذا البيت الكبير هو أكثر ملاءمة؟ هذا لأن البيت الكبير الآن أكثر عرضة لتكون مريحة، والإيجار طالما قشر البيض شقة الباطن مغلق من قبل مثل هذا على المدى الطويل الشقق الإيجار، كل غرفة يمكن تحويلها إلى تأجيرها لأشخاص مختلفين، وحتى بعض من المنطقة يمكن أن تفعل N + 1. الملاك لا نريد أن نفعل ذلك من قبل، ولكنه أصبح الآن مصدرا الشقق الإيجار على المدى الطويل الأساسي للدخل، لذلك هم على استعداد خاصة لاستقبال منزل كبير لتحويل. لذلك إذا كنت تستثمر في شراء منزل، شراء استعداد هذا الجناح بعد عقد طويل الأجل أو عملية البيع، والأسرة يحتاج أيضا الكثير من النظر.
07. موجز
اليوم، سوق العقارات شنغهاي دخلت عصر ما بعد التنظيم، وصيانة الاستقرار في السياسات، Yishoufang أقل وأقل، لمجرد نظرة على سياسات وYishoufang سوق شنغهاي أصبح أقل موضوعية.
معاملات الإسكان المستعملة، التي تمثل حيوية المدينة، وسعة تخزين المياه في عقلية من المشترين والبائعين، وكذلك حوض السباحة، والأمر كله متشابكة لبناء شنغهاي الحقيقي.
بالنسبة لي، لفهم صحيح الآن من التنبؤ بالمستقبل من العدم، مليون مرة أكثر أهمية.
أتمنى لك جدا.
