ون | جين وي

قامت شركة Greenland Holdings ، التي تدخل الجولة الثانية من الإصلاح المختلط ، بشطب بطاقة تقرير.

في 24 أغسطس ، كشفت شركة جرينلاند القابضة عن تقرير أدائها المؤقت لعام 2020. في النصف الأول من العام ، بلغ دخلها التشغيلي 209.8 مليار يوان ، بزيادة سنوية قدرها 4.2. وكان معدل النمو أبطأ بكثير من نفس الفترة من العام الماضي.كان صافي الربح العائد لمساهمي الشركات المدرجة 8.02 مليار يوان ، بزيادة سنوية. انخفاض بنسبة 10.8 ، صافي النقد التشغيلي 4.1 مليار ، بانخفاض سنوي قدره 49.2.

في النصف الأول من هذا العام ، حققت شركة Greenland Holdings مبيعات تعاقدية بلغت 133 مليار يوان ، بانخفاض سنوي بنحو 20.7 ، وهو بعيد عن الهدف البالغ 400 مليار يوان. بغض النظر عن حجم المبيعات أو الربح أو التدفق النقدي ، فقد حولت Greenland Holdings الضوء الأحمر.

اعتبارًا من 31 أغسطس ، كان سعر سهم جرينلاند 7.65 يوان ، وأغلق منخفضًا بنسبة 2.9 في ذلك اليوم ، بقيمة سوقية إجمالية قدرها 93 مليار يوان. منذ نشر التقرير المؤقت ، تراجعت شركة Greenland Holdings بأكثر من 7 ، وتبخرت ما يقرب من 9 مليارات.

بالنسبة إلى جرينلاند ، لم يحن بعد أصعب الأوقات. نظرًا للخطوط الحمراء الثلاثة المنشأة حديثًا لتمويل الشركات العقارية ، فقد خطت جرينلاند جميعها على الخط الأحمر. في المستقبل ، ستصبح بوابة التمويل في جرينلاند أصغر وأصغر. الشيء الوحيد المتبقي هو بيع المنازل بشكل يائس. يتم إرجاع الأموال.

لا يزال أداء الإصلاح المختلط الثاني ضعيفًا

في يوليو من هذا العام ، أطلقت شركة Greenland Holdings ، "الشقيق الأول للشركات المملوكة للدولة" في شنغهاي ، الخطة الاستراتيجية "الإصلاح المختلط الثانوي". ويريد المساهم المسيطر ، إدارة الأصول المملوكة لدولة شنغهاي ، بيع 17.5 من Greenland Holdings. من سينضم إلى مجلس الإدارة؟ الأحذية لم تصل بعد.

ومع ذلك ، من منظور سعر سهم غرينلاند ، لم تكن استجابة السوق حماسية ، فبعد الإعلان عن الإصلاح المختلط الثاني ، ارتفع سعر سهم جرينلاند إلى حد أقصى 9.1 يوان ، ولكنه دخل بعد ذلك في "انخفاض".

في عام 2015 ، تم تقديم أول إصلاح مختلط في جرينلاند عندما تم إدخال Ping An و CDH ومؤسسات الاستثمار الإستراتيجية الأخرى.عند الإدراج الخلفي ، تجاوزت القيمة السوقية لغرينلاند 300 مليار يوان ، لتصبح الحصة الأولى من قطاع العقارات. ومع ذلك ، على مدى السنوات القليلة الماضية ، انخفض سعر سهم جرينلاند إلى ما لا نهاية ، من 300 مليار في بداية إدراجها إلى 90 مليارًا اليوم ، وتبخر أكثر من 200 مليار.

قبل الإصلاح المختلط الثاني ، أطلقت إدارة غرينلاند مرةً الثقة "لزيادة سعر السهم وإعادة التقييم". ومع ذلك ، فإن أداء المساحات الخضراء المتنوعة كان بطيئًا إلى حد ما.

في الوقت الحاضر ، شكلت Greenland Holdings هيكلًا صناعيًا مع العقارات والبنية التحتية باعتبارها الأعمال الرئيسية ، والتنمية المنسقة للتمويل والاستهلاك والصحة. ومن بين 209.8 مليار دخل تشغيلي في النصف الأول من هذا العام ، شكلت العقارات والبنية التحتية أكثر من 90. ومع ذلك ، هناك فجوة كبيرة بين إجمالي ربح العقارات والبنية التحتية.

بصفتها شركة عقارية "مميزة" ، حققت جرينلاند دخلًا تشغيليًا يقارب 96.6 مليار يوان في النصف الأول من العام ، وحصلت على مبيعات تعاقدية بنحو 133 مليار يوان ، بانخفاض سنوي يقارب 20.7.

حددت جرينلاند مرارًا 400 مليار كهدف سريع. قال تشانغ يوليانغ ، رئيس مجلس إدارة شركة جرينلاند القابضة ورئيسها ، في بداية العام ، إن هدف المبيعات الداخلية لجرينلاند في عام 2020 سيزداد إلى حد معين على أساس 400 مليار يوان في عام 2019. فيما يتعلق بخطة النصف الثاني من العام ، أوضح Zhang Yuliang مؤخرًا أنه واثق من أن الهدف في بداية العام سيظل دون تغيير ولن تنخفض المؤشرات.

ولكن وفقًا للتقدم الذي تم إحرازه في النصف الأول من العام ، لا يزال من الصعب نوعًا ما جني 400 مليار يوان هذا العام.

في وقت مبكر من عام 2014 ، احتلت مبيعات العقارات في جرينلاند المرتبة الأولى ، ولكن جاء Country Garden و Evergrande في الخلف ، وتراجع ترتيب Greenland تدريجياً. في عام 2018 ، أعلنت غرينلاند أن العقارات ستضمن مبيعات سنوية تزيد عن 500 مليار يوان في السنوات الثلاث المقبلة. ثم ، في عام 2019 ، حققت العقارات في جرينلاند حجم مبيعات متعاقد عليه بلغ 388 مليار فقط ، لتحتل المرتبة السادسة ، وتحوم عند علامة 400 مليار لمدة عامين متتاليين.

الربح الإجمالي للبنية التحتية ليس مرتفعًا

الركيزة الرئيسية الأخرى لشركة Greenland Holdings هي صناعة البنية التحتية ، حيث حققت في النصف الأول من العام دخلًا تشغيليًا قدره 90.6 مليار يوان ، وانخفض على أساس سنوي بنسبة 16 ، وتقلص معدل الانخفاض بنسبة 10 مقارنة بالربع الأول.

ومع ذلك ، بالمقارنة مع هامش الربح الإجمالي للعقار البالغ 25.7 ، فإن هامش الربح الإجمالي للبنية التحتية الكبيرة يبلغ 4.8 فقط ، وهو ما يمثل زيادة قدرها 0.98 نقطة مئوية مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي ، ولكن هذا ساهم بشكل محدود في ربح التأسيس.

في السنوات الثلاث الماضية ، بلغ هامش الربح الإجمالي الشامل لجرينلاند 14.34 و 15.35 و 15.46 ، والتي كانت أقل بكثير من الشركات العقارية المماثلة. والسبب الرئيسي هو أن هامش الربح الإجمالي لقطاع البنية التحتية الكبير كان يحوم حول 4 لسنوات عديدة. كما أدت دورة الاسترداد الطويلة للمشروع وهامش الربح المنخفض إلى خفض هامش ربح الحقول الخضراء بشكل مباشر.

ومع ذلك ، بقدر ما يتعلق الأمر بجرينلاند ، أصبحت أعمال البنية التحتية الضخمة نقطة دخول مهمة لعلاقاتها التجارية والسياسية.

تحمل جرينلاند شعار "افعل ما تعتقده الحكومة وخدم احتياجات السوق" وأفسح المجال لمزايا الأعمال الأساسية المتمثلة في "العقارات + البنية التحتية". غالبًا ما تقوم مشاريع التعاون بين غرينلاند والحكومة بشكل مشترك بجزء من أعمال البنية التحتية المحيطة بالمشروع ، وهو أحد الأسباب التي تجعل الحكومات المحلية على استعداد للتعاون مع جرينلاند.

يمنح هذا الطريق المتمثل في الاقتراب من الحكومة من خلال "البنية التحتية" المساحات الخضراء ميزة في حيازة الأراضي. في النصف الأول من هذا العام ، جمعت شركة جرينلاند القابضة 59 مشروعًا جديدًا لتخزين الأراضي ، بمساحة بناء إجمالية تبلغ 14.65 مليون متر مربع ، وقيمة إجمالية للأرض تبلغ 44.8 مليار يوان ، وقيمة مضافة تبلغ حوالي 160 مليار يوان ، ومتوسط تكلفة أرضية حوالي 2673 يوان / متر مربع.

بالمقارنة مع نفس المستوى من الشركات العقارية ، Longfor و Poly ، كان السعر الأرضي لشراء الأرض 5737 يوانًا و 5802 يوانًا على التوالي ، ولا تزال المساحات الخضراء في نطاق تكلفة الصناعة المنخفضة. عندما تفوز المساحات الخضراء بميزة تكلفة الأرض ، فإنها تسبب أيضًا مشكلة أخرى لنفسها: إدارة الأعمال.

غالبًا ما تتضمن مشاريع التعاون على الأراضي مع الحكومة تنسيقات متعددة مثل السكنية والتجارية والمكتبية. يمكن أن تعتمد جرينلاند على التطوير السكني لإعادة بيع الأموال بسرعة ، لكن المبيعات التجارية والمكتبية واجهت مقاومة أكبر.

في النصف الأول من العام ، استحوذت العقارات السكنية على 70 من مبيعات عقود الأعمال العقارية الرئيسية للشركة ، واستحوذت المكاتب التجارية على 30 ؛ من منطقة البيع المتعاقد عليها ، وشكلت العقارات السكنية 81 ، والمكاتب التجارية بنسبة 19. أظهر التقرير المؤقت أن المبيعات التجارية والمكتبية في جرينلاند تراجعت بنسبة 33.56 على أساس سنوي ، بانخفاض بأكثر من الثلث.

تقع في الخطوط الحمراء الثلاثة

في الماضي ، بسبب توسع الديون ، تراكمت على جرينلاند كمية كبيرة من الديون. اعتبارًا من النصف الأول من العام ، بلغ إجمالي مطلوبات جرينلاند القابضة 1.036 تريليون يوان ، منها المطلوبات المتداولة 802.5 مليار يوان ، ونسبة الديون إلى الأصول 88.5. قبل بضع سنوات ، كانت نسبة الدين في جرينلاند لا تزال حوالي 60.

في النصف الأول من عام 2020 ، ستركز جرينلاند عملها على جمع الأموال.حقق غرينلاند القابضة جمع 125.7 مليار يوان ، بمعدل تحصيل 95 ، بزيادة سنوية تقارب 15.

يُظهر التقرير المؤقت أن النقد الدفتري لمجموعة جرينلاند يبلغ 87.2 مليار ، لكن الديون قصيرة الأجل تبلغ 31.7 مليارًا ، والمطلوبات غير المتداولة المستحقة خلال عام واحد تبلغ 87.9 مليارًا ، والمطلوبات المتداولة الأخرى تبلغ 10 مليارات ، ونسبة الديون النقدية قصيرة الأجل هي 0.66 فقط. وهذا يعني أن جرينلاند تواجه تحديات كبيرة ضغوط سداد الديون قصيرة الأجل.

في الوقت الحاضر ، ارتفعت الخصوم التي تحمل فوائد إلى 329.84 مليار يوان ، بزيادة قدرها 36.5 مليار يوان. مع نمو الديون التي تحمل فوائد ، ارتفعت أيضًا مصروفات الفوائد الجديدة بشكل حاد. في النصف الأول من هذا العام ، بلغت النفقات المالية لغرينلاند 3.15 مليار دولار ، بزيادة سنوية قدرها 34 ، وتعزى التغييرات في النفقات المالية بشكل أساسي إلى زيادة مصاريف الفوائد.

ذكرت Greenland Holdings أنه من أجل ضمان سلامة سلسلة رأس المال ، ستولي الشركة اهتمامًا وثيقًا للمبيعات وتحصيل الأموال من ناحية لضمان عودة الأموال بسرعة ؛ من ناحية أخرى ، ستعزز التحكم في التدفق النقدي ، وتوسع قنوات التمويل ، وتمنع المخاطر الناجمة عن التقلبات الكبيرة في السوق.

وتحت شعار "السكن للعيش بدون مضاربة" ، تم التأكيد هذا العام على سياسة "الاستقرار الثلاثة" المتمثلة في تثبيت أسعار الأراضي ، واستقرار أسعار المساكن ، واستقرار التوقعات. وفي نهاية شهر آب / أغسطس ، عقدت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الريفية والبنك المركزي ندوة حول الشركات العقارية الرئيسية لوضع "ثلاثة خطوط حمراء". "، من الجانب التمويلي للمؤسسات العقارية لإدارة وتنظيم.

وفقا لتقارير وسائل الإعلام ، شاركت 12 شركة عقارية بما في ذلك جرينلاند وتشونغ ليانغ وبولي في المنتدى. في الندوة ، خططت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية والبنك المركزي والإدارات الأخرى للسيطرة على الحجم الإجمالي لديون التمويل لهذه الشركات العقارية الاثنتي عشرة ، وإنشاء "ثلاثة خطوط حمراء": أولاً ، يجب ألا تتجاوز نسبة الدين إلى الأصول بعد استبعاد المقبوضات المسبقة 70 ؛ نسبة الدين الصافي لا تتعدى 100 ؛ ثالثًا ، نسبة الدين النقدي قصير الأجل أقل من 1 مرة.

وفقًا للوضع المالي للشركة العقارية ، وفقًا لعدد الخطوات على الخط ، يتم تقسيم الإدارة إلى أربعة مستويات من "أحمر - برتقالي - أصفر - أخضر" من أكثر إلى أقل ، ويزداد الحد الأعلى لعتبة معدل النمو لمقياس الالتزامات التي تحمل فائدة للمؤسسة مع كل تخفيض. 5. إذا تم تنفيذ السياسة ، فستؤثر بشكل مباشر على تمويل شركات الإسكان.

وفقًا لبيانات Huachuang Securities ، بلغت نسبة صافي ديون Greenland Holdings 156 ، ووصلت نسبة الديون إلى الأصول 82.8 بعد استبعاد المقبوضات المسبقة ، وكانت نسبة الدين النقدي قصير الأجل 0.79. وقد خطت جرينلاند على "الخطوط الحمراء الثلاثة" وتجاوزتها كثيرًا. الحد الأدنى ، بالنسبة إلى الحقول الخضراء ذات الديون المرتفعة ، إذا تم تنفيذ "اللوائح الجديدة" ، فإنها ستحد بشكل مباشر من تمويلها.

في الوقت الحاضر ، لا تزال جرينلاند تتوسع بقوة.في 22 أغسطس ، أنفقت شركة Greenland Control 16.4 مليار يوان في ووهان للفوز بـ 7 قطع أراضي في المنطقة الاقتصادية بمطار ووهان هوانغبي. تم التخطيط لهذه القسائم السبعة لبناء مشروع ووهان جرينلاند الدولي للمؤتمرات والمعارض ، ويقدر إجمالي الاستثمار بحوالي 50 مليار يوان. في 31 أغسطس ، أصدرت شركة Greenland Holdings إعلانًا آخر يفيد بأن مجموعة Greenland قد استحوذت على 66 من أسهم شركة Guangxi Construction Engineering مقابل 3.576 مليار يوان تقريبًا.

قالت جرينلاند في دعوة الأداء نصف السنوية أن "تخفيض الديون هو أحد الأولويات والأهداف الرئيسية للشركة". ومع ذلك ، من خلال إجراءاتها المختلفة ، يستمر التوسع الاستثماري ، ولم يتأثر الحماس للاستحواذ على الأراضي بشكل كبير. "أسعار الأسهم التي لا يمكن أن ترتفع ، الخصوم التي لا يمكن أن تنخفض" ، هذا هو تقييم وسائل الإعلام لشركة جرينلاند القابضة.

في العصر الذهبي للشركات العقارية ، الصيام فقط لا ينكسر ، ولكن في العصر الفضي يسود الاستقرار. إلى أين تتجه جرينلاند القابضة؟ سنواصل الاهتمام.