1

شتوي

" مرة كان بارعا، وهذا تلاشى. هذا هو الخيار العصر، هو أفضل وجهة. "

هذه الجملة هي بيتي المسؤولين التنفيذيين في الشركات أمس في دائرة القناة الصغيرة من أصدقاء الأصدقاء لنرى.

ثم طلب منه متابعة، وكان رحيله للقيام أمس، قررت التبديل، وكلام غير وداع له أخلص لنفسي أمضى أكثر من عشر سنوات في قطاع العقارات، لقول الصناعة، ويقال أيضا لنفسي.

صديقي أسعار المساكن ييم التسويق الشاملة، والقدرة المتميزة، والعمل بضمير حي، مرة واحدة مع دائرة على طول الطريق من خلال فوضى وقهر الأراضي الجديدة، في كل مرة تتجاوز الأداء، وهذا ويعتقد أن يذهب بعيدا لمدة ستة أشهر.

أولا، حيث صعوبات التمويل للشركات، لا يمكن بيع المنزل، معلق بخيط رفيع، من تلقاء أنفسهم للانسحاب من الشركة للحد من تكاليف التشغيل، وثانيا، بعد أن مرت عدة غرف في وسط المدينة، استنفدت جسديا وعقليا، وأشعر نفسي في مصالح مستنقع كل يوم، فقد نفسه، وثالثا هو أن الأرباح قد انتهى عصر العقارات، وبرد الشتاء القادم أكثر مما كانت عليه في عام 2008.

في الواقع، وهذا الصديق هو مجرد غيض من فيض، وموسم البرد العقارات، والصناعة برمتها في حالة اضطراب.

ويقول شعب القطاع العقاري كبار 2018 Nianguang ألف سهم من الشركات العقارية رئيس مجلس الإدارة وقد بلغ عدد حالات الانفصال 30 شخصا، ثم تنزل صغار الموظفين، ويعيشون في خوف، وبعض غير قادر على الحصول على تعويض عن تسريح العمال، وتحكيم العمل واليوم عليها ليلا ونهارا، وحتى بعض جلب فنغ شوي العراف يمكن أن ينقذ حياتك ......

ويبدو الآن أنه في أكتوبر صاح انكه يو يانغ ثلاث كلمات: "البقاء على قيد الحياة"، وأصبح لحظة العليا للشركات الصغيرة والمتوسطة السعي، وتشارك أيضا في صناعة العقارات راي الماضي الضوء كل قلب.

قبل بضعة أيام، اندلعت سلطة أخرى الأخبار، بدأ الكثير من أسعار المساكن الأخيرة لتوجيه الثقة من خلال نطاق واسع لنقل الدم في حالات الطوارئ، ومعدلات التمويل ارتفعت، بلغ أعلى معدل سنوي 14.

مرة واحدة أسعار المساكن لمواكبة الثقة، وهو ما يعني تقريبا في قائمة الموت، لتحتل المرتبة الفائدة المرتفعة سوف تطغى عليها عدد كبير من الشركات، إذا كان النصف الأول من 2019، ما زال السوق منزل جديد في التراجع، مصطفة الموت سيكون الوجهة النهائية للعديد من أسعار المساكن.

وكانت الصين شهدت صناعة الأكثر ربحية مثل هذه الصعوبات، وهذا ليس الخبير العالمي في الخارج ممن قرصة أن الحظ جاء، ولكن اختيار الأوقات، ولكن درجة صعبة إلى أبعد من المتوقع من قبل. لذلك، ارتفعت أسعار المساكن هذه الخطوة الآن ما هو السبب؟ سواء تم انقاذ أسعار المساكن المتعثرة، ما يعني للمشترين ذلك؟

2

الديون، في نهاية المطاف لسداد

من عام 1998 إلى الآن إصلاح المساكن، وسوق العقارات فى الصين تأتي فترة قصيرة من أكثر من 20 مجموعة، ولكن يتم تفسير في هذه الصناعة في السنوات ال 20 الماضية، وكلها تقريبا من الفوضى والجنون أيضا.

فمن من "بيت دافئ" التي تشهد نموا سريعا بالكامل من الاحتيال والسلب والنهب، والفوضى في مصلحة مقامرة. وحرصا من الميدان، وطغى على إنجازات مجموعة من كبار المليارديرات، ولكن أيضا من قبل أجيال من الشباب. ويضطر الفجوة بين الأغنياء والفقراء لنقل ما يصل، وإلى الوراء الاقتصاد الحقيقي القسري، ثلاثة آراء الشباب وأحلام الارتجاف في الضغط الرهن العقاري.

وماذا في ذلك هو السماح للالعقاري الصيني هو التشوه المستشري حتى في عقدين ذلك؟

الجواب هو النفوذ.

العقارات هي صناعة كثيفة رأس المال، ونسبة الديون عالية، من خلال حجم وقيمة التداول، فقد كان يلعب لعبة والاستدانة، مع Aimashige الجملة هي " A الدولارات عشرة دولار من الصلب بينج تفعل أشياء ".

ولكن في هذه الصناعة، ودائما اتبع مبدأ أن المطورين العقاريين مع نظرية الاستثمار إجمالية تبلغ 1: 3، ورأس المال الخاص هو 1، ثم يمكن للمجتمع أن يكون تمويل 3، أي 25 من إجمالي الموجودات، هي عاصمة . وعلى المؤسسات الصناعية الحقيقية، فمن 1: رأس المال 2،1 / 3.

مطوري عادة استخدام أموالهم الخاصة على الأراضي يبيع وفي المال مزيد من التطوير.

إذا كانت الأرض الخاصة بهم لشرائه، يمكن أن يكون التمويل المرهون، حصلت على المال لبناء منزل جديد، وكأب، الأرض التي يمكن ما قبل البيع، والناس قد وضعت وديعة المال أو بيع قروض الرهن العقاري بدوره، وهي مملوكة في نهاية المطاف الأموال بالإضافة إلى تمويل بناء المساكن أموال القرض التنمية، إلى جانب عملية البيع، والناس من قروض الرهن العقاري، وهذا البرنامج لا توجد مشكلة.

ومع ذلك، بعد خضوعه لعدة جولات من أسعار المنازل ارتفع، أصبح العقارات معظم الأعمال في الصين مربحة، وهذا المبدأ هو بداية لوخز بعض الناس، وتداس.

وحتى الآن كمية الأعمال الوطني الوساطة العقارية هو كم؟

والتقدير المتحفظ هو 1: 9، بعض المطورين قد وصلت 01:50، وهذا يعني إذا كان لديك مليار من الأموال، يمكنك تحريك ذراع 5000000000. عند شراء الأرض، إلى فتح باناكس، إذا كانت قطعة أرض من 10 مليون نسمة، والمطورين الحصول على 3 ملايين اقترضت 700 مليون، للوصول الى الذهاب الى البنك العقاري، والرهن العقاري الأقل 67000000 قدم منزل، بيع الشقق، والمال للحصول على البيع.

يتم شراء هذه الأرض 1 مليار دولار، بعد ثلاث سنوات، وارتفعت أسعار الأراضي إلى ملياري، تريد حقا أن تتطور عندما 2000000000 كضمان، يمكنك الحصول على 1.5 مليار من الأموال، وتمويل عملية التنمية برمتها، إلى 1: 9.

وحرصا من السائقين، بدأ المطورين للبنوك عديمي الضمير اتبع شيء للخوف. على وجه الخصوص، وارتفعت الأسعار، وبدأ الملك في الظهور، والقدرة على تمويل قوية من الذي حصل للملك، لا تقلق بشأن المزيد من التمويل، دفعت أسعار الأراضي حتى ما يتم حل هذه القضايا.

على سبيل المثال وكالة عقارية، اشترى 15 مليون قطعة أرض، وبناء بيت وقضى 15 مليون و 30 مليون كلها المقترضة، واقترضت الفائدة الربوية هي 17، وخمس سنوات، ثلاثة مليارات الديون أصبح أكثر من 60 مليون منزل بنيت، في الواقع، يمكن أن تبيع فقط 40، 50 مليار والإفلاس المباشر.

الشقق السكنية أكثر وأكثر

النفوذ عبة مجنونة لسنوات عديدة، لذلك تضخم هذه الصناعة. وصلت بعض الديون مطوري 95، طالما أن انخفاض الأسعار، ومطوري سيكون قد أغلقت، جنبا إلى جنب مع البنك مغلقة، الناس شرائه. كم قرص الشقق السكنية في كل عام، يجب أن يكون المشترين قلب الرقمي.

إذا كمية كبيرة من المال، وبعد ذلك يمكن أن يؤدي أيضا المخاطر المالية النظامية، التمويل العقاري خطف عندما هاينان واوردوس الأزمة الاقتصادية بهذه الطريقة.

3

فداء

غير محدود النفوذ السحب على المكشوف، ولدت فقاعة عقارية ضخمة، ولكن أيضا لقائمة العقارات إرسالها إلى صناعة عالية المخاطر.

2017، 136 المدرجة سعر الغرفة متوسط نسبة الأصول والخصوم تصل إلى 79.1، بزيادة 1.9 نقطة مئوية عن العام الماضي، منها 26 الأصول والخصوم نسبة أكثر من 85 في نهاية عام 2017 القروض العقارية شكلت 26.8 من رصيد القرض.

وعلاوة على ذلك، هناك جزء من التمويل من أسعار المساكن خليط، وبعض الثقة أيضا من خلال قنوات مختلفة للتمويل، وخطط إدارة المعلومات وغيرها من غير المصرفية، والطبقات المتداخلة، والنزاعات مع بعضها البعض، والخطر هو مزيد من تضخيم، وإذا كانت تقلبات السوق العقارية، فإن العواقب أيضا من السهل جدا للتفكير، وهذا هو السبب لقد قلت. السياسات التنظيمية من أجل تحقيق الاستقرار في الأسعار، وليس انخفاض الأسعار. اذا انخفضت أسعار المساكن، وسوف شراء منزل، ويمكن أن أسعار المساكن لا تسديد ما المال البنوك لقضاء؟

9 مايو 2016، نشرت صحيفة الشعب اليومية الشهيرة "طلب من الاتجاه العام في بداية الربع الأول - النقاد الاقتصادي الصيني الحالي إلى نقاش حول" النص المقترح رسميا "ثلاثة وصولا الى الدعم واحدة" (اذهب إلى الإنتاج، والمخزون، وخفض الرافعة المالية، أقل التكاليف، يشكلون لوحة قصيرة) خمسة المهام الرئيسية، وضعت بشكل واضح خلال السنوات المقبلة من الأولويات الاقتصادية والمالية.

هذه الورقة، فضلا عن حجة ذكية جدا زال يصنع في آذاننا.

"شجرة لا يمكن أن تنمو إلى السماء، وتكون الرياح من نهاية تشينغ بينغ في."

وفي وقت لاحق، والعقارات خفض الرافعة المالية رسميا بدا دعوة واضحة من المعركة، وهذا هو الآن مصدر تمويل العقاري بأكمله في فصل الشتاء. مطلوب بداية لتحسين تأهيل الائتمان العقاري، وأمر في وقت لاحق لمنع أي أموال غير المشروعة في مجال العقارات، وأصبح قطاع العقارات وقتا لجميع المؤسسات المالية أغلقت من المنبوذين.

ومنذ ذلك الحين، طالما الإصدارات البنك المركزي، سيتم إضافة كل من حجم المؤتمر الأموال إلى السوق كل شيء، في النهاية، "لا تضع تدفقات الأموال إلى العقارات"!

اليوم، وصناعة العقارات في أزمة، ينبغي ما هذا اللوم عليه؟ كما صديقي هذه الجملة " هذا هو الخيار العصر، هو أفضل وجهة ".

4

مستقبل

يشار الى ان قطاع العقارات الصيني ينمو بسرعة كبيرة، معجزة. هذا أنا لا أوافق.

إذا ضغطت من حيث الحجم، والمطورين بناء منزل 274 مليون في المدن والبلدات الكبيرة والصغيرة الصينية، ونطاق واسع بأنه لا توجد دولة يمكن أن تتنافس معهم، هو في الواقع يتطور بسرعة، ولكن نوعية من المنزل ذلك؟

خصوصا في العامين الماضيين، بعد إدخال الحد السياسة، بعض المطورين لم يرغب في الوفاء بالتزاماتها تلك الغرفة نموذج عام، التقريب الربح واحد الذهن، بل لإيجاد سبل لخفض زوايا، والسعي للنمو، من قصر إلى ساحة صغيرة فقط بحاجة القرص يدخر. تجار حفر لتحقيق وفورات الحياة لشراء منزل من الخوف، وصناعة يتطور بسرعة أو الركود ذلك؟

اليوم، والعقارات، وتراجع سوق العقارات بسبب خفض الرافعة المالية في ورطة، بالمبالغة في أسعار المساكن عتبة التنمية، لا بد من صناعة تعاني صناعة على نطاق وتعديل وزاري كبير لم يسبق له مثيل، يغسل تلك غير مؤهلة، التناقضات، ونوعية رديئة من المطورين لم تنته عند كل منعطف، ونعتقد الناس يريدون أيضا أن نرى النتائج.

الباعة اضطراب السوق، والاستفادة السوق لشراء منزل، منذ العصور القديمة معهم.

من أكتوبر من هذا العام، بدأت المطورين لوضع على حقل "يتوهم البقاء على قيد الحياة" دراما كبيرة، وبعض أسعار البيع، وبعض تفقد بيع المال، وبعض من أجل جذب انتباه المشترين، ولكن اللعب أيضا ويصور جسم الإنسان. وأعتقد أن المستقبل سوف نرى المزيد والمزيد من العروض الفنية.

بالنسبة للمشترين، يجب علينا اغتنام هذه الفرصة.

في النصف الأول من 2019 لا تزال في ذروة الدين العقارات التجارية، ولكن في توقعات اتجاه الأسعار الحالية، وجزء من المدينة في النصف الأول من العام المقبل السوق المحلية الجديد يستمر في التراجع، والأمر بدفع التأمين على الحياة، أسعار المساكن لديهم الكثير من بيع خصم الاختيار، الفضاء مساومة ويمكن أن يكون أكبر. ولكن هذه المرة يجب التأكد من شراء المطورين العلامة التجارية العقارية، لأنك لم تكن متأكدا من أسعار المساكن سوف يقتل في هذا الاتجاه.

ولكن هذه الفرصة السانحة لن تكون طويلة، لأن أسعار المساكن تقع سيكون هناك معدل جناح الوصول إلى القرص صغير، حميدة، ولكن إذا كانت السياسة ليست مفتوحة، لا يزال سوق العقارات في التراجع سوف تؤثر على البيئة المعيشية معدل جناح. إذا كان معدل جناح الإفلاس، وسيرافق المصرفية والثقة والمؤسسات المالية الأخرى في سلسلة من ردود الفعل، التي من غير المرجح أن يحدث، حتى قبل ذلك، يجب علينا اغتنام سيارة.