المؤلف: طوابق المصدر: Kung Fu Finance
في غضون 20 إلى 30 عامًا فقط ، أنجبت صناعة العقارات عددًا لا يحصى من شركات Fortune 500.
جعلت الأرباح الضخمة الناس في الصناعات الأخرى يشعرون بالغيرة ، ودخل أولئك الذين يصنعون الأجهزة المنزلية والسلع الصغيرة والحبوب والنفط المسار.
من بينها ، لا يوجد نقص في عوائق الجدران ، ولكن بشكل عام ، جنى معظم مطوري العقارات الأموال في هذا المسار.طالما يمكنهم الحصول على الأرض ويمكنهم جمع الأموال بتكلفة منخفضة نسبيًا ، فلن يكون الأمر بائسًا للغاية.
إلى جانب القمم والوديان الكثيفة لسوق الإسكان في السنوات الأخيرة ، حتى لو كانت سلسلة رأس المال أكثر إحكامًا ، طالما أنك تتحرك وتنجو من القاع ، فسوف تستهل قريبًا الموجة التالية من السوق الصاعدة والعودة إلى الحياة.
ولكن الآن دخلت دورة سوق الإسكان تدريجيًا في مرحلة جانبية مسطحة نسبيًا ، بدون تحفيز الصعود والهبوط الكبير ، وتأثير كسب المال للقمة.
كما يعلم الجميع ، فإن غلي الضفادع في الماء الدافئ هو الأسوأ.
01
الوضع في الخارج غير متفائل
لطالما كانت الأموال منخفضة التكلفة شريان الحياة لمطوري العقارات.
تم تفضيل التمويل الخارجي من قبل المطورين العقاريين لتكلفته المنخفضة.
من بين أكبر 100 شركة عقارية ، كان التمويل الخارجي دائمًا يمثل أكثر من ثلث مصادر التمويل لشركات العقارات ، وقد وصلت بعض الشركات العقارية إلى 1/2.
كما ارتفع حجم التمويل الخارجي ، خاصة في العام الماضي ، بلغ حجم التمويل الخارجي للمؤسسات العقارية الصينية 75.2 مليار دولار أمريكي ، بزيادة 52 على أساس سنوي!
وقد تضاعف هذا مقارنة بـ 49.6 مليار دولار في عام 2018.
ومع ذلك ، وبسبب تأثير البيئة العامة ، لم يكن التمويل الخارجي لشركات العقارات المحلية هذا العام متفائلاً ، أولاً ، لم يكن هناك أي إصدار للسندات في أبريل.
على الرغم من تحسنها منذ ذلك الحين ، إلا أن الأمر الأكثر دموية لم يأت بعد ، وتكلفة التمويل الخارجي آخذة في الارتفاع.
في عام 2016 ، كان متوسط سعر الفائدة على القروض الخارجية بالدولار الأمريكي 4.35 -4.5 فقط.
ومع ذلك ، فإنه يرتفع عامًا بعد عام ، وبحلول عام 2018 ، وصل متوسط سعر القسيمة لإصدار السندات الخارجية إلى 6.24.
البيئة العامة هذا العام ليست متفائلة حقًا ، فقد زادت تكاليف تحويل العملات وتكاليف تأمين الصرف الأجنبي وتكاليف الضرائب وتكاليف الوقت جميعها بدرجات متفاوتة.وقد أدت هذه العوامل الشاملة إلى ارتفاع تكاليف التمويل الخارجي لشركات العقارات.
منذ بعض الوقت ، كانت التكلفة الاسمية للسندات الخارجية الصادرة عن الشركات العقارية مرتفعة بشكل عام ، وكانت معظم أسعار الفائدة قريبة من 10 ، مقارنة بالرقم السابق البالغ حوالي 7.
لنأخذ مثالاً على ذلك شركة عقارية رائدة معروفة ، فقد وصل معدل الفائدة على التمويل الخارجي لديها إلى 13.75 ، وتكاليف تمويل الشركات العقارية الكبيرة مرتفعة للغاية ، ناهيك عن الشركات العقارية الصغيرة والمتوسطة الحجم؟
بالنسبة للشركات العقارية ذات السلسلة الرأسمالية الضيقة ، بغض النظر عن ارتفاع التكلفة ، يتعين عليهم اقتراض الأموال لمواصلة حياتهم.
02
تنظيم مزدوج
بالنسبة للشركات العقارية ، هناك طريقة أخرى للتخفيف من الضغط المالي ، وهي سداد قيمة المبيعات.
ومع ذلك ، بعد Xiaoyangchun في سوق العقارات في مايو ويونيو ، دخلت معظم المدن على الفور في الوضع التنظيمي.
حتى الآن ، أصدرت أكثر من 10 مدن بما في ذلك Shenzhen و Dongguan و Nanjing و Hangzhou و Ningbo سياسات تنظيم سوق العقارات على التوالي.
يتأثر سوق العقارات في الصين بشكل كبير بالسياسات ، وطالما أن السوق منظم ، فإن السوق سيستجيب على الفور.
بالنسبة لمشتري المنازل ، إذا أنفقت مليونًا لشراء منزل اليوم ، فسيظل هذا المنزل بحاجة إلى مليون منزل فقط في نصف عام ، لذلك سيختار معظم الناس الاستمرار في الانتظار والمراقبة.
متأثرًا بسياسات التحكم ، من المتوقع ألا تشهد الأشهر القليلة الماضية من هذا العام أي انتعاش.
80 من التدفق النقدي من الأنشطة التشغيلية العقارية يأتي من تحصيل المبيعات ، وهذا النوع من الضفادع المغلية بالماء الدافئ يرقى إلى عرقلة الطريقة التي تقوم بها الشركات العقارية بتحصيل المدفوعات بشكل عاجل من خلال المبيعات.
يمكن اعتبار "الخطوط الحمراء الثلاثة" التي تم تقديمها الأسبوع الماضي بمثابة قدر من الماء البارد للشركات العقارية ذات التدفق النقدي غير الصحي.
الخطوط الحمراء الثلاثة هي:
1. يجب ألا تزيد نسبة الأصول إلى الالتزامات لكل مشروع عقاري بعد استبعاد المقبوضات المسبقة عن 70 ؛ ويجب ألا يزيد صافي نسبة الدين عن 100 ؛ ويجب ألا تقل نسبة الدين النقدي قصير الأجل عن مرة واحدة.
2. في حالة مخالفة شركة عقارية لأحد هذه البنود ، يتم تصنيفها كملف أصفر ، ولا يزيد معدل النمو السنوي للالتزامات التي تترتب عليها فوائد عن 10.
3. إذا خالفت شركة عقارية اثنتين منهما ، يتم تصنيفها كملف برتقالي ، ولا يزيد معدل النمو السنوي للالتزامات التي تترتب عليها فوائد عن 5.
إذا خالفت شركة عقارية ثلاثة منها ، يتم تصنيفها كملف أحمر ، ولا يزيد حجم الالتزامات التي تترتب عليها فوائد.
هذه اللائحة صارمة للغاية بالنسبة للشركات العقارية التي تدعو إلى "معدل دوران مرتفع وديون عالية".
إن أفضل الشركات العقارية التي نعرفها لم تمس الخط الأحمر على الإطلاق ، فقد لامس ما يقرب من نصف أكبر 100 شركة عقارية الخط الأحمر.
بغض النظر عما إذا كان ذلك يتعلق بتنظيم السوق أو التنظيم المالي ، فقد وصل كلاهما إلى سبع بوصات من سلسلة رأس مال الشركة العقارية.
03
ارتفاع ضغط خدمة الديون
لطالما كان اقتراض الديون الجديدة وسداد الديون القديمة طريقة شائعة لسداد الديون لشركات العقارات.
لكن بالنسبة لمطوري العقارات هذا العام ، حدث تسريبات نموذجية بين عشية وضحاها.
بالإضافة إلى الارتفاع الحاد في تكاليف التمويل الخارجية والضغط العالي للتنظيم المزدوج المحلي ، سيتعين على النصف الثاني من العام مواجهة ذروة سداد الديون.
وفقًا للإحصاءات ، يبلغ حجم استحقاق السندات العقارية من أبريل إلى ديسمبر 2020 حوالي 400 مليار يوان ، خاصة في النصف الثاني من هذا العام ، ستواجه الشركات العقارية ضغوطًا أكبر في سداد الديون.
لا يمكن اقتراض الأموال ، واقتراض الأموال بتكلفة عالية ، ومن الصعب وقف نقص الأموال ، والضغط هذا العام أكبر بكثير من ذي قبل.
في هذه الحالة ، إذا واجهت الشركات ذات السداد الضعيف مشكلات في سلسلة رأس المال ، فسيكون من الصعب عليها البقاء ، وهذا أيضًا هو السبب الرئيسي وراء انسحاب العديد من الشركات من أعمال التطوير العقاري في السنوات الأخيرة.
وفي هذا الصدد ، قال هوانغ كيفان إن عدد شركات التطوير العقاري الصينية سينخفض بأكثر من الثلثين في السنوات العشر المقبلة ، وفي عام 2020 ، لن يفلت المزيد والمزيد من المطورين من مصير الإفلاس.
لقد انكشف قلق مطوري العقارات ، من تسريح العمال في بداية العام إلى ضغوط تحصيل مدفوعات مبيعات المحطة.
تفرض العديد من الشركات العقارية قيودًا أكثر صرامة على وقت المقابلة بعد اشتراك العملاء.إذا لم تستطع المبيعات حث العملاء على إجراء المقابلات في الوقت المحدد ، فسيتعين عليهم تحمل غرامات باهظة على أساس يومي.
بالإضافة إلى ذلك ، توجد الجبال الثلاثة الكبيرة على القمة ، كما تم تقليل حيازة الشركات العقارية للأراضي كثيرًا في الأشهر الأخيرة.
في يوليو ، من حيث حجم الصفقة وأسعارها ، بدأ سوق الأراضي في التهدئة بشكل ملحوظ.
في يوليو ، بلغ إجمالي مساحة البناء للصفقات للأراضي التشغيلية في 300 مدينة في جميع أنحاء البلاد 196.24 مليون متر مربع ، بانخفاض قدره 24.3 عن الشهر السابق ؛ وبلغ عدد الصفقات العقارية التجارية 3276 ، بانخفاض قدره 20.6 عن الشهر السابق.
ومن حيث إجمالي قيمة الصفقة ، فقد انخفض أيضًا بنسبة 27.8 عن شهر يونيو!
استجابة سوق الأراضي هي الأكثر مباشرة ، وسيستمر النقص في الشركات العقارية لفترة طويلة.
04
أبق أعينك مفتوحة
في مواجهة ضغوط الجبال الثلاثة ، يتحتم على مطوري العقارات تعديل النموذج الأصلي ، وسيصبح خفض الديون وأخذ الأرض بعناية هو القاعدة.
يعد تعديل الصدمات أمرًا جيدًا للصناعة بأكملها.
ولكن على المدى القصير ، سيكون لكل تعديل تجريه المستويات العليا تأثير كبير على المشترين في النهاية.
بالنسبة لمشتري المنازل ، في الأشهر القليلة الماضية من هذا العام ، من أجل تحسين هيكل الديون ، سيعمل العديد من المطورين بشكل يائس على تسريع وتيرة تحصيل المبيعات ، وسيكون هناك العديد من الخصومات ، وسيتم أيضًا تقديم العديد من الإغراءات لتسهيل التوقيع.
لذلك ، في مواجهة الإغراءات المختلفة ، يجب أن نولي مزيدًا من الاهتمام للتمييز بين الفطيرة أو الفخ ، وفي حالة عدم قدرة الشركة العقارية على التعامل معها ، فإنها تصبح غير مكتملة ، ولا يتم تحصيل الأرخص منها ، ولكن أيضًا للقبض على الدفعة المقدمة والرهن العقاري.
لقد جمعت النقاط التالية للجميع ، والتي يمكن استخدامها كمرجع لتجنب الحفر:
1. من أجل تسريع عملية السداد ، ستزيد الشركة العقارية من الوعود اللفظية في عملية البيع ، مثل إعادة الإيجار ، وبناء مناطق المدارس الرئيسية ، وفنادق الخمس نجوم.
في ظل الظروف العادية ، يتم توقيع عقد خصم الإيجار لوعود البيع مع المشغل. وفي النهاية ، يبيع المطور العقار ويستلمه ويغادره. وفي النهاية ، لا تتحمل الشركة مسؤولية الخصم. .
بالنسبة للعديد من الآباء الذين يهتمون بتعليم أطفالهم ، فإن شراء منزل به منطقة تعليمية عالية الجودة يمثل إغراءًا كبيرًا.
ومع ذلك ، عندما لا يتم فتح المدرسة ولم يصدر المسؤول إعلانًا واضحًا ، فمن الأفضل عدم أخذ ما يسمى بـ "غرفة منطقة المدرسة" على محمل الجد. وفي النهاية ، يعد تأخر الطفل في المدرسة حدثًا كبيرًا.
كن حذرًا بشأن البنود غير الواردة في العقد ولكنها مهمة بالنسبة لك.
2. المشاكل في السلسلة الرأسمالية للمؤسسات العقارية ستؤدي مباشرة إلى قطع الزوايا في العقارات قيد الإنشاء.
هذا أمر قاتل بشكل خاص لخصائص التحسين ، وأهم شيء لشراء خصائص التحسين هي وظيفة تحسين الخصائص.
لكن في النهاية ، بسبب المشاكل المالية للشركات العقارية ، وتقليص الزوايا ، وتغيير التخصيصات المرتفعة إلى التخصيصات المنخفضة ، وإنفاق الأموال على التحسين ، لم يحصلوا على الجودة المقابلة ، لذلك من الأفضل شراء منازل قائمة للتحسين.
3. محاولة شراء عقارات من الشركات العقارية الكبيرة ، فنسبة الشركات العقارية غير المكتملة أقل بكثير من الشركات العقارية الصغيرة. بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك أيضًا إلقاء نظرة على المشاريع الأخرى التي يتم بناؤها من قبل المطورين. معظم المطورين لديهم عقارات متعددة قيد التطوير.
بالإشارة إلى التسليم والتقدم في المشاريع الأخرى ، إذا كانت هناك مشاكل مع مشاريع أخرى للشركة العقارية فهذا أمر خطير ، وإذا كانت مشاريع أخرى للشركة العقارية تعمل بشكل طبيعي فهذا يعني أن المطور آمن نسبيًا.
